解读新规篇
二手房法规解读：
1. 解读《〈北京市已购公有住房上市出售实施办法〉补充通知》：
2. 解读二手房交易税费法规
※ 二手房交易最低计税价
※ 二手房交易须缴5种税
※ 二手房交易缴纳税费详解
※ 出售二手房两种情况免个人所得税
※ 六类二手房交易享受税收优惠
※ 二手经济适用房交易详解
※ 二手房交易“避税高招”有风险
1.解读《北京市已购公有住房上市出售实施办法》
《补充通知》
1999年10月7日发布施行的《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》已于2003年3月1日起被废止，《北京市已购公有住房上市出售实施办法》（以下简称《实施办法》）开始正式实施。针对《实施办法》，北京市国土资源和房屋管理局2003年5月8日又印发了关于本市已购公房上市出售的《补充通知》。以上两个新发布实施的文件，表明了国家对二手房交易政策的放宽，将更有利于二手房交易过程的清晰，促进已购公房的大量上市交易。
我们认为,对《补充通知》应作如下理解:
上市证明提供渠道增加
《补充通知》就出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，增加了另外两条变通渠道：一是可以用房改售房的档案材料充抵；二是用原产权单位出具的证明。即房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明等同于出售人与原产权单位签订的公有住房买卖合同。
区域更加明确
《补充通知》第二条对《实施办法》中第五条有关适用的区域予以了明确界定，指出《实施办法》第五条有关按当年房改成本价6%价款扣除或补交的规定以及收缴方式，适用于城近郊八区（东城、西城、宣武、崇文、朝阳、海淀、丰台、石景山），远郊十个区县另有规定的按其规定办理。
《补充通知》进一步明确：原产权单位的优先购买权是指在同等出售价格下的优先购买权，这同时也是对《实施办法》相关条款中有“特殊约定”的补充。《实施办法》规定：
对法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房和在与产权单位签订有公有住房买卖合同中有特殊约定的已购公有住房，应按法律、法规规定和与单位的约定执行。
供暖、物业管理费的承担
《补充通知》对《实施办法》第七条有关已购公有住房上市涉及的供暖、物业管理费和公共维修基金等内容进行了补充和完善，进一步明确：已购公有住房上市出售后，购房人应与该房屋的供暖、物业管理部门签订新的协议，供暖、物业管理等费用由购房人自行解决，原产权人或售房单位不再承担该房屋的上述费用。
按成本价购买的已购公房可以赠与他人
依据《补充通知》，按成本价购买的已购公有住房可以赠与他人，但要在赠与时将该房屋的性质变成商品房，即要补足房改成本价1%的土地出让金，并缴纳相关税费。
经济适用房上市出售不得低于政府限价
依据京国土房管局（2003）397号《补充通知》，已购经济适用房上市出售的成交价格不得低于政府限价，并应补足成交额3%的土地出让金。成交价格低于市场价格或政府限价的，土地出让金的征收部门可委托具备房地产评估资质的评估机构进行评估，按评估价格征收相关税费，评估费用由交易双方共同负担。
央产权脱离隶属关系的房屋有了自主权
《实施办法》中关于央产权房屋上市出售未作说明，《补充通知》就央产权房屋哪些可以上市出售做了回答，即在京中央和国家机关、军队以及中央在京企业事业单位职工已购公有住房要求上市出售的，仍按京政发[2003]3号第二条的规定办理。但上述职工原产权单位在机构改革中已脱离隶属关系并能出具证明的，已购公有住房可以上市出售。
律师解注：《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》已出台，并于2003年10月1日开始实施。根据此办法，央产权房屋上市出售已经有明确规定。
中央在京单位已购公房是指职工按房改成本或标准价<含标准价优惠办法>购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建房也视为已购公房。国管局和中直管理局成立在京中央单位和国家机关住房交易办公室，负责为中央在京单位已购公房上市出售提供住房档案等信息服务和政策咨询。
已购公房上市出售收入全归个人所有
自2003年3月1日起，对于已购公有住房上市出售，北京市将取消成交单价在4000元以上与原产权单位进行收益分配的规定。依据《补充通知》，城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房，在按规定缴纳税费，并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。同时，根据《补充通知》，居民购买并居住一年以上的公有住房，上市出售时免征营业税。
补交土地出让金大大降低
以前已购公房上市出售，要按照房屋买卖成交价格的3%缴纳土地出让金，现改为按照当年房改成本价的1%补交土地出让金，从而给予购房者很大的实惠。
总之，《实施办法》和《补充通知》的出台，使二手房交易所涉及的税费降低、手续简化，进一步扫清了二手房交易发展的道路，必将有利于北京房产交易二级市场的发展。
二手房篇