二手房交易须缴5种税
（在线律师网
2006年6月）
5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》发布以后，不少二手房的卖方和买方询问二手房买卖的缴税规定。目前，个人二手房交易需要缴纳的税主要涉及契税、营业税、个人所得税、土地增值税和印花税等5种税。
卖房需缴纳的税有：营业税、个人所得税、土地增值税和印花税等
营业税 本市普通住房的标准是：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，三项条件缺一不可。
依据普通住房标准，营业税优惠政策的具体规定为：2006年6月1日以后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税（含城建税、教育费附加）；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其销售价格减除原购进价格后的余额征收营业税（含城建税、教育费附加）。
个人所得税 市民个人出售自有住房取得的收入，属于“财产转让所得”，因此应按规定缴纳个人所得税，适用税率为20%。卖房人缴纳个人所得税时，涉及的税收优惠政策与过去一样，没有新变化，仍为三个：
第一个税收优惠政策是，个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。卖房人可以拿着房地产管理部门提供的有关证明，到主管税务机关办理免征手续。
第二个税收优惠政策是有关换购住房的，即出售自有住房前后一年内按市场价格再购房的，其出售原有住房应缴纳的个人所得税，可以视新购房的价值进行全部或部分免税。具体为：个人出售自有住房前一年内购买了新住房的，如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额，那么，现住房销售时应缴纳的个人所得税可以享受免征的税收优惠政策；如果新购房的金额小于现住房销售额，则可以按照购房金额占现住房销售额的比例，享受减征同比例个人所得税的税收优惠政策。
第三个税收优惠政策是个人出售已购公房适用的。个人出售已购公房，应纳税所得额的计算方法是，个人出售已购公房售房款，减去住房面积的经济适用住房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。优惠体现在，其中属于被减项的经济适用住房价格，是按每建筑平方米4000元计算的，而实际上许多人从单位购买的公有住房价都低于这个标准。
印花税 卖房要缴的第三种税是凭证税性质的印花税。交易双方签订的房屋买卖合同属于“产权转移书据”，适用的印花税税率为0.05%。
土地增值税 值得一提的是，如果个别市民要卖的是居住不满五年的非普通住房，还要缴纳土地增值税。具体规定是：居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
买房需缴纳的税：契税、印花税等
印花税 缴纳标准与卖房者一样。契税
如果要购买的房屋是符合新标准的普通住房，就能享受在3%的税率基础上减半征收契税的优惠政策，即按1.5%的税率缴纳契税。
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附
| 新政策 | 旧政策 | 新政效果 |
|---|
| 禁止商品帐房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，各区县建委不得为其办理转让手续。 | 1995年实行的《城市房地产管理法》明文规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。 | 明确期房转让违法违规，并且从转让手续办理这一程序上遏制短期炒房现象。 |
| 商品房预售合同网上签约联机备案制度，并严格实行网上实名制认购，防范私下交易行为。 | 购房人与开发商私下签约，在签约之日起30天内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 | 打破了购房市场的信息不对称，消费者对楼盘销售情况了然于胸。 |
| 住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；符合3大优惠条件的可以享受减免税的优惠。 | 契税：建筑面积在120平方米以内的，按1.5%的税率征收；超过120平方米的，120平方米以下的部分按1.5%征收，120平方米以上的部分按3%征收 | 调整本市住房供应结构，引导开发商建设更多的普通商品房。 |
交易手续篇
