二手房交易手续 二手房交易中的税费 二手房买卖问答
二手房交易须缴5种税
（在线律师网 2006年6月，最后修改于2010年10月）
2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》发布以后，不少二手房的卖方和买方询问二手房买卖的缴税规定。目前，个人二手房交易需要缴纳的税主要涉及契税、营业税、个人所得税、土地增值税和印花税等5种税。
卖房需缴纳的税有：营业税、个人所得税、土地增值税和印花税等
营业税 本市普通住房的标准是：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，三项条件缺一不可。依据普通住房标准，营业税优惠政策的具体规定为：2006年6月1日以后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税（含城建税、教育费附加）；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其销售价格减除原购进价格后的余额征收营业税（含城建税、教育费附加）。（2008年12月20日“5年改2年”，2010年起“2年改5年”，见注2）
个人所得税 市民个人出售自有住房取得的收入，属于“财产转让所得”，因此应按规定缴纳个人所得税，适用税率为20%。卖房人缴纳个人所得税时，涉及的税收优惠政策与过去一样，没有新变化，仍为三个：
第一个税收优惠政策是，个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。卖房人可以拿着房地产管理部门提供的有关证明，到主管税务机关办理免征手续。
第二个税收优惠政策是有关换购住房的，即出售自有住房前后一年内按市场价格再购房的，其出售原有住房应缴纳的个人所得税，可以视新购房的价值进行全部或部分免税。具体为：个人出售自有住房前一年内购买了新住房的，如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额，那么，现住房销售时应缴纳的个人所得税可以享受免征的税收优惠政策；如果新购房的金额小于现住房销售额，则可以按照购房金额占现住房销售额的比例，享受减征同比例个人所得税的税收优惠政策。（2010年10月1日起此优惠取消，见《关于调整房地产交易环节契税
个人所得税优惠政策的通知》）
第三个税收优惠政策是个人出售已购公房适用的。个人出售已购公房，应纳税所得额的计算方法是，个人出售已购公房售房款，减去住房面积的经济适用住房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。优惠体现在，其中属于被减项的经济适用住房价格，是按每建筑平方米4000元计算的，而实际上许多人从单位购买的公有住房价都低于这个标准。
印花税 卖房要缴的第三种税是凭证税性质的印花税。交易双方签订的房屋买卖合同属于“产权转移书据”，适用的印花税税率为0.05%。
土地增值税 值得一提的是，如果个别市民要卖的是居住不满五年的非普通住房，还要缴纳土地增值税。具体规定是：居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
买房需缴纳的税：契税、印花税等
印花税 缴纳标准与卖房者一样。
契税 如果要购买的房屋是符合新标准的普通住房，就能享受在3%的税率基础上减半征收契税的优惠政策，即按1.5%的税率缴纳契税。（已修改，见注1）
注：
1. 2008年10月22日，财政部和中国人民银行分别发布通知，对于个人购买普通住房，从契税和贷款两方面给予优惠政策。详情请浏览《财政部、央行发布多项房地产政策调整，减税降利率鼓励买房》；
以上优惠现已取消：2010年9月29日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布通知，规定“个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。”详见《关于调整房地产交易环节契税
个人所得税优惠政策的通知》
2.
“5年改为2年”：
2008年12月20日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见，关于营业税的内容如下：
（五）对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。
以上政策暂定执行至2009年12月31日。
“2年改为5年”：
2009年12月9日国务院常务会议决定：
“（七）个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”
2009年12月23日财政部财税[2009]157号文件规定：
“一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”
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