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 二手房篇
二手房交易手续篇
 二手房交易手续 二手房交易税费 二手房律师问答
二手房律师问答 房地产律师在日常代理二手房买卖的过程中，经常遇到客户提出的以下问题。现将个人房地产税收常见问题归纳总结如下，以期与广大购房朋友共享。
1、个人销售、转让房地产涉及哪些税种？答：在个人销售、转让房地产过程中，二手房交易的卖方需缴纳印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税和土地增值税；二手房交易的买方需要交纳印花税和契税。
2、个人销售二手房应到哪里办理涉税手续？答：到地税机关的办税服务场所或到房地产交易场所税收征收窗口办理涉税手续。
3、个人销售二手房，办理程序是怎样的？答：个人销售二手房，步骤一：应先由二手房卖方办理营业税费申报纳税及税务机关代开统一发票手续；步骤二：二手房买方到房屋发证大厅办理契税纳税申报手续；步骤三：二手房买卖双方到房屋登记发证大厅办理交纳印花税和二手房产过户手续。
4、个人销售已购住房，买卖双方办理涉税事宜应分别提供哪些资料？☆ 办理营业税需提供的资料:
二手房买卖双方的个人合法性身份证件、房屋所有权证、原契税完税凭证（或减免税证明）、原购房发票或合法付款票据、二手房屋交易合同书等相关资料的原件及复印件。
☆ 办理契税需提供的资料:
二手房买方的个人合法性身份证件、二手房卖方房屋所有权证（含房屋登记表）、二手房屋交易合同书、税务机关代开统一发票等相关资料原件及代开发票复印件。委托他人办理的，须提供授权委托书原件、受托人合法性身份证件（原件及复印件）。
5、纳税人因特殊原因无法提供原购房发票或合法付款凭据时怎么办？答：纳税人可以提交由有资质的评估机构出具的该房产“购进时点”评估价值报告替代使用。
6、个人将购买的住房对外销售时，个人购买住房时间如何认定？答：根据京地税营[2005]345号规定，纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、 康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。
7、自2006年6月1日后，个人将购买的住房对外销售如何缴纳营业税？答：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；
个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；
个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
8、普通住宅的标准有什么变化？答：自2005年6月1日起，北京市普通住房的标准为：
☆ 住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
☆ 单套建筑面积在140（含）平方米以下；
☆ 实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
视同普通住房的二种情况为：
☆ 首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房；
☆ 纳税人销售平房住宅，凡实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的。
9、什么是二手房成交价格？
答：成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
10、在二手房交易的过程中，为了避税做二份不同的合同，即所谓鸳鸯合同有何不利之处？
答：作为律师，从法律的角度看，我们不主张这种做法，这有逃避国家税收的嫌疑。随着国家有关税收政策法规的完善，以及对税收监管力度的加强，这种做法的可操作空间会越来越小。另外，这种做法对二手房买方再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易行为，如二手房买方再次将房屋转让将面临两大问题。一是由于买入价低，房屋出售时的评估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出的价格和买入价之间的差额增大，再次缴纳的营业税和个人所得税等税费加大。
11、二手房交易过程中的主要税种的税率和计税依据？
答：营业税的税率为5%，包括纳税人还应缴纳的城市维护建设税和教育费附加，二手房卖房人需按5.5%缴税。根据购买后出售年限的不同，或按照销售价格，即成交价格征收营业税，或按其销售价格减除原购进价格后的余额计算征收营业税。
契税的税率为3%，一般以二手房屋买卖的成交价格计税。个人购买自用普通商品住宅暂减半，即按1.5%征收契税。居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。
印花税的税率为万分之五，由二手房买卖双方按照房产的成交额分别缴纳。
个人所得税适用比例税率20%，计税依据为转让财产的收入额减去财产原值和合理费用后的余额。
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