二手房转让征个税细则
在线律师网 北京市地税局公布了《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，明确了在二手房转让环节征收个人所得税时一系列的操作细则。
征税细则
·根据《通知》，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，按北京市地方税务局关于二手房交易计税价格的有关文件规定执行。 ·个人出售已购公有住房，在缴纳个人所得税时，房屋的原值按经济适用房基准价格每建筑平方米4000元标准执行。
·对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收率暂按1%执行。
·对不采取核定征税的，其装修费按合法有效发票据实扣除，同时不得超过以下扣除比例，即：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%.
·对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
购房时间认定
《通知》规定，对于购房时间的认定，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间，按孰先原则确定。即哪个时间在前，就按哪个算。 《通知》还规定，首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，以原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。
个税优惠执行方式
此前，国家税务总局规定，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。 这次市地税局《通知》明确了具体优惠办法：购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时缴纳的个人所得税。
转让公房缴个税计算方法
假设一套购买时间不足5年的公房建筑面积为70平方米，其原值为70×4000=28万元，转让住房价格如果是70万元，转让住房过程中缴纳的印花税等税金，以及装修费用、手续费、公证费等有关合理费用假定为10万元，那么应缴的个税为（70万－28万－10万）×20％=6.4万元。 如果不能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额，则按核定征收率1%征税：70万×1％=0.7万元。
很显然，按第2种方式征缴个税比第2种方式低很多。（这就给市场以钻空子的机会。哪种方式征得低，卖方肯定就会选择按哪种方式缴税。对于那些能赚取很高差价的炒房者来说，选择后一种方式显然比前一种方式有利得多。）
相关法规：
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