国务院根据物权法修改《物业管理条例》
物业定位由管理转向服务
在《物业管理条例》实施四周年之际，政府公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》原文（见黑字），《在线律师》特对其进行解读（见蓝字）。修改后的新《物业管理条例》简称《条例》。 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：
一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”
删除第十条第二款。
解读：《条例》扩大了指导业主成立业主大会并选举业委会的范围。
将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门。以前的物业管理条例规定指导机构只有物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门。
二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定：物业定位由管理转向服务，物管企业改为“服务企业”。
现实中，物业公司“管理”的观念根深蒂固，在一些人的思想深处，物业公司就是帮助政府管理小区居民、“维护秩序稳定”的组织。“管理”观念的背后有相关主管部门对物业公司的不当定位问题，将物业定位由“管理”向“服务”转变，意义重大，体现出对公民合法权利的尊重和保障意识“（一）制定和修改业主大会议事规则；
“（二）制定和修改管理规约；
“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
“（四）选聘和解聘物业服务企业；
“（五）筹集和使用专项维修资金；
“（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
解读：与《物权法》保持一致，明确七种由业主共同决定的事项。
《物权法》第七十六条以列举的形式，规定了七种由业主共同决定的事项，为了和《物权法》保持一致，此次修改将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项改成了和《物权法》一样的七种事项。
三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
“业主可以委托代理人参加业主大会会议。
“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
解读：与《物权法》保持一致，明确业主大会议事重要事项。
1、明确业主大会对重大事项投票决定权基于面积加人数。《物权法》第七十六条规定了决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施这两种事项，
应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
为了和《物权法》一致，《条例》对于业主大会“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项的决定权，规定了更加严格的程序，即对上述两项事项，规定“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。
2、明确业主大会会议形式及参会人数。《条例》为保持和《物权法》第七十六条完全一致，将旧《条例》的有关规定修改为“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；
但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”。
“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
解读：业主可请求撤销侵权决定。
由于规定了业主大会或者业主委员会作出的决定对业主具有约束力，为防止这种行为可能侵害到业主的权益，《条例》赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权力，增加了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。
四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”
解读：基层政府可责令限期改正或撤销违法决定。
《决定》赋予了物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主的权力。
此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。
解读：物业定位由管理转向服务，物管企业改为“服务企业”。
现实中，物业公司“管理”的观念根深蒂固，在一些人的思想深处，物业公司就是帮助政府管理小区居民、“维护秩序稳定”的组织。“管理”观念的背后有相关主管部门对物业公司的不当定位问题，将物业定位由“管理”向“服务”转变，意义重大，体现出对公民合法权利的尊重和保障意识。
本决定自2007年10月1日起施行。
《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。
解读：《条例》与《物权法》同时生效。
《条例》将从2007年10月1日起和《物权法》同时实施。
相关链接：物业管理条例
关注演变瞬间