典型案例追踪

私下买卖经济适用房无效

【案件回放】

　　据《法制晚报》报道：李某与刘某是表姐弟关系，刘某为北京人，李某的户籍不在北京市。2001年刘某申请到经济适用住房指标。随后他与表姐李某达成口头协议，他将该指标转给李某，待5年后双方办理过户手续。
　　2001年7月刘某与开发商签订了房屋买卖合同，购买了昌平的一处经济适用住房，并在银行办理了房屋贷款。
　　李某支付了首付款，并于当年11月入住此房，李某一直负责偿还贷款及支付相关物业费用、供暖费等。
　　谁知5年过后刘某反悔了，他于2006年9月向银行支付了剩余贷款后，将抵押在银行的房屋产权证取回，并在2007年将李某诉至法院，要求确认争议经济适用房所有权人为他本人。
　　李某则提出反诉，要求刘某将争议经济适用房过户给她。
　　一审法院认为，双方口头约定在房屋购买5年后办理过户手续,现条件已具备，双方应按约定履行义务。该法院驳回刘某的诉讼请求，确认刘某将争议经济适用房过户给李某。刘某不服，提出上诉。
　　一中院经二审审理，依法撤销一审法院的判决，确认刘某为争议经济适用房的所有权人。

【律师视点】

　　经济适用住房是指已经列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。在法律上，经济适用房的购买人仅有有限的产权，不同于完全产权。经济适用房的购买资格，我国各地各部门均有许多相关规定。经济适用房的交易，各地均有许多限制性规定，如北京市以2008年4月8日为界，对于已鉴定购买经济适用房合同的消费者，取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的不得上市，确需上市的由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购；5年后上市出售应补交土地收益等价款，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交,同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购，在向政府交纳土地收益等价款后取得完全产权。因此，购买经济适用房时一定要谨慎。
　　本案中，双方就经济适用房达成的协议，违背国家强行性规定。
　　首先，经济适用房的购买资格应具有专属性。
　　经济适用住房要解决的是特殊人群住房问题，符合条件的特殊对象才能享受。对经济适用房的购买资格，我国各地各部门均有许多相关规定。本案中，李某不符合购买经济适用住房的条件。故刘某和李某二人签订的房屋转让协议是以合法形式掩盖非法目的，双方协议违反了相关法律的强制性规定，在客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属于无效的民事法律行为。无效的民事法律行为从开始即对双方不产生法律约束力。并且，对李某不符合购买经济适用住房的条件这一事实，表姐弟两人都是明知的，所以他们在签合同时主观上具有恶意，两人的约定无效。
　　其次，根据合同的相对性，刘某是签订购买经济适用房合同中签订各个合同的准当事人。
　　房屋买卖合同、个人住房借款合同均是刘某以自己的名义与开发商和银行签订的，刘某是上述合同的特定当事人，根据合同的相对性原则，合同项下全部的权利义务应当由刘某承担。因此，刘某是该房产的购买人和所有权人。
　　第三，经济适用住房是国家为了解决特殊的社会群体住房问题而开发的保障性住房，其上市交易有严格的规定、限制。
　　参照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房的上市流通应当符合国家的有关规定。
　　居民向住房保障部门提出申请，并按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例，向政府交纳土地收益等相关价款，政府在同等价格条件下有优先回购的权利。
　　刘某和李某通过口头约定的方式约定将争议房屋过户，不符合经济适用住房的相关规定和政策要求。在同等条件下，剥夺了国家优先购买权，损害国家利益。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　既然经济适用住房是国家为了解决特殊的社会群体住房问题而开发的保障性住房，其上市交易有严格的规定、限制。那么对不符合经济适用房上市交易条件而上市交易的经济适用房，应属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定中的第（七）规定的，法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　同时，依照《物权法》中对不动产物权的设立、变更、转让和消灭的规定，不动产物权经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该经济适用房屋登记在刘某名下，如无相反证据证明，刘某便是该房产的所有权人。
　　本案中，刘某是法律意义上的经济适用房的所有权人，可以随时占有、使用或处分该项房产。发生纠纷，李某只能以不当得利为由要求刘某返还购房款项，协议中约定的其他利益根本无法实现。
　　经济适用房的交易，各地均有许多限制性规定，因此，人们购买经济适用房时一定要谨慎，尽量避免鸡飞蛋打的结局。