典型案例追踪

预告登记可防一房二卖

【案件回放】

　　2007年12月，王某与刘某签订房屋买卖合同。双方约定，刘某于2008年1月一次性支付王某42万元房款，王某同时间将住宅钥匙交给刘某。双方还约定合同违约金为5万元。此后，刘某按约定向王某支付房款时，王某却一再推托。
　　刘某后来了解到，王某在2008年1月4日已将住宅以45万元的价格卖给了孙某，并在房屋管理局办理了产权变更登记。于是，刘某到法院起诉，要求王某履行合同、交付房屋，支付违约金。
　　法院判决王某向刘某支付违约金5万元，驳回刘某其他诉讼请求。

【律师视点】

　　本案是在现实生活中出现一房二卖的典型案例，因原房主的一房二卖，致使签订合同的另一方当事人王某期待的物权落空，造成难以挽回的损失。

一、本案判决的依据

　　案例中刘某与王某之间签订的房屋买卖合同自双方签字之日起生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。
　　王某与刘某签订购房合同，但王某只享有合同上的请求权，没有排他性，所以购房人也就无法防止售房人将房屋以更高的价格出卖给其他人，即“一房二卖”。如果发生了这种情况，购房人只能主张售房人违约赔偿，而不能获得所购房屋。
　　王某将房屋出卖给孙某，双方办理了不动产物权登记，该房屋所有权已经合法转移给孙某享有，王某不再对该房屋享有所有权，故刘某与王某之间的房屋买卖合同已无继续履行的可能。但是，因为该合同已经成立生效，合同中约定了违约金，故刘某有权以王某不履行合同为由向其主张违约金。因此法院最终支持王某向刘某要求支付违约金5万元的赔偿。

二、预告登记在法定期间可防止“一房二卖”

　　“一物二卖”是社会经济生活中常见的一种不诚信交易行为，对于这种行为，当事人可以订立书面合同，约定违约金、定金等作为交易保障，约束对方的行为，并在权益受损时获得补偿。但不能使自己要求获得物权——房屋的所有权的利益实现。
　　07年10月1日实行的《物权法》中设计的预告登记制度，为防止一房二卖提供了有效的法律途径，房屋在进行了预告登记之后，就具有了物权的排他效力，购房人将来就可以获得所购买的房屋。
　　预告登记是《物权法》为了保护不动产交易，提供的一种特殊的保障措施。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。而预告登记后，要在三个月内进行不动产登记。否则，预告登记失效。
　　预告登记制度不仅可以防止开发商“一房二卖”，也可以避免开发商拿已经出售的房屋向银行抵押贷款。在二手房买卖中，预告登记也具有同样的效用。
　　本案中，刘某如果预先办理预告登记，孙某就无法在预告登记失效前进行物权登记了，而王某处分房屋的行为也无法产生效力。此时如果王某不履行合同，刘某则可以向法院起诉要求王某继续履行，从而取得房屋所有权。