物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第二章 业主、业主大会及业主委员会

9、业主的相邻权

生活实例

　　家住六楼的吕女士请来装修公司安装木地板，装修工人操作违反规定，不慎将楼板打穿了几个洞，五楼的夏先生找吕女士要求赔偿。吕女士则认为，夏先生的屋顶楼板被打穿，是装修公司违规操作造成的，自己没有任何过错，不愿意承担责任。经多次协商未果，夏先生便以侵犯相邻权为由，将吕女士告上了法院，要求其赔偿给自己造成的损失。

　　本案中，是否夏先生的相邻权受到了侵犯？责任如何承担？

关键词解析

（一）相邻权

　　相邻权，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。商品房相互毗邻的各单元以及上下层、隔壁对门等住户之间彼此都依法享有相邻权。

　　我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《物权法》第92条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”根据上述法律及相关规定，不动产相邻一方，给他方造成损害的，要承担相应的法律责任。

（二）相邻关系

　　《物权法》第84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”

　　相邻关系，即彼此享有相邻权的各方所形成的关系，是指两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有、使用人，在行使不动产的占用、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系纠纷在生活中大量存在、经常发生，种类繁多，如相邻采光、通风、通行、用水、排水、截水以及其他相邻土地、房屋使用关系等。

　　相邻关系中较常行使的权利包括：（1）土地或建筑物范围内历史形成的必经通道，相邻各方享有通行的权利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相邻一方因建筑施工、铺路架线必须临时占用他方土地的，他方应予以方便，但施工方应合理使用，完工后恢复原状，造成损失要给予补偿。（2）对自然流水，相邻各方都有权使用，不得擅自堵塞或排放；相邻一方必须通过另一方土地排水的，另一方应当允许，但使用者应采取措施减少损失，并给予对方损失补偿。（3）在建房挖沟时，应当与相邻房屋等不动产保持一定距离，不得影响相邻房基，不得将屋檐水或流水泻入相邻的土地或房屋，也不得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的，应予赔偿。

　　在本案中，由于吕女士的装修而导致夏先生屋顶的楼板被打穿，使夏先生的合法权益受到了损害，根据建设部1997年4月《家庭居室装饰装修管理试行办法》第19条的规定，因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房渗漏水、物品毁损等，应由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿，如属被委托人的责任，由委托人找被委托人负责修复和赔偿。因此，本案中吕女士的抗辩事由不能成立，其应当依法承担对夏先生的修复或赔偿责任，如果是维修公司的责任，则由吕女士负责找维修公司修复和赔偿；相邻权受侵害的夏先生依法要求吕女士承担赔偿责任是正当的，也是合法的。人民法院经查明事实后认为，吕女士请求装修公司为自己的房间装修，应对装修公司的行为负责，承担装修工作中造成小区其他物业损失的后果。被告吕女士装饰装修的行为侵害了夏先生的相邻权，依照《民法通则》第83条及《物权法》第92条的规定，应承担相应的责任。经法院主持调解，吕女士同意赔偿夏先生损失2000元。