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主编:朱寿全主任律师 副主编:王爱民律师 策划:丁国文律师
撰稿:陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版 32开 平装

第二章 业主、业主大会及业主委员会

9、业主的相邻权

生活实例
  家住六楼的吕女士请来装修公司安装木地板,装修工人操作违反规定,不慎将楼板打穿了几个洞,五楼的夏先生找吕女士要求赔偿。吕女士则认为,夏先生的屋顶楼板被打穿,是装修公司违规操作造成的,自己没有任何过错,不愿意承担责任。经多次协商未果,夏先生便以侵犯相邻权为由,将吕女士告上了法院,要求其赔偿给自己造成的损失。

  本案中,是否夏先生的相邻权受到了侵犯?责任如何承担?

关键词解析
(一)相邻权
  相邻权,是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间,一方行使所有权或使用权时,享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。商品房相互毗邻的各单元以及上下层、隔壁对门等住户之间彼此都依法享有相邻权。

  我国《民法通则》第83条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”《物权法》第92条规定:“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。”根据上述法律及相关规定,不动产相邻一方,给他方造成损害的,要承担相应的法律责任。

(二)相邻关系
  《物权法》第84条规定:“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。”

  相邻关系,即彼此享有相邻权的各方所形成的关系,是指两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有、使用人,在行使不动产的占用、使用、收益和处分权时,相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系纠纷在生活中大量存在、经常发生,种类繁多,如相邻采光、通风、通行、用水、排水、截水以及其他相邻土地、房屋使用关系等。

  相邻关系中较常行使的权利包括:(1)土地或建筑物范围内历史形成的必经通道,相邻各方享有通行的权利,土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞;相邻一方因建筑施工、铺路架线必须临时占用他方土地的,他方应予以方便,但施工方应合理使用,完工后恢复原状,造成损失要给予补偿。(2)对自然流水,相邻各方都有权使用,不得擅自堵塞或排放;相邻一方必须通过另一方土地排水的,另一方应当允许,但使用者应采取措施减少损失,并给予对方损失补偿。(3)在建房挖沟时,应当与相邻房屋等不动产保持一定距离,不得影响相邻房基,不得将屋檐水或流水泻入相邻的土地或房屋,也不得影响他人通风、采光或生活;相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的,他方有权责令其截除根枝或伐去竹木,已造成损失的,应予赔偿。

  在本案中,由于吕女士的装修而导致夏先生屋顶的楼板被打穿,使夏先生的合法权益受到了损害,根据建设部1997年4月《家庭居室装饰装修管理试行办法》第19条的规定,因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房渗漏水、物品毁损等,应由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿,如属被委托人的责任,由委托人找被委托人负责修复和赔偿。因此,本案中吕女士的抗辩事由不能成立,其应当依法承担对夏先生的修复或赔偿责任,如果是维修公司的责任,则由吕女士负责找维修公司修复和赔偿;相邻权受侵害的夏先生依法要求吕女士承担赔偿责任是正当的,也是合法的。人民法院经查明事实后认为,吕女士请求装修公司为自己的房间装修,应对装修公司的行为负责,承担装修工作中造成小区其他物业损失的后果。被告吕女士装饰装修的行为侵害了夏先生的相邻权,依照《民法通则》第83条及《物权法》第92条的规定,应承担相应的责任。经法院主持调解,吕女士同意赔偿夏先生损失2000元。

法眼点睛
  依照我国《民法通则》第83条及《物权法》第92条的规定:不动产的相邻一方给他方造成损失的,应当承担赔偿损失等责任。如果损失是由于第三人的原因引起的,在相邻方赔偿损失之后,可以依法向第三人追偿。本案中的吕女士在向夏先生承担了赔偿责任之后,依法可以找维修公司要求赔偿。

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