物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第五章 物业的使用和维护

50、责任人的维修养护义务

生活实例

　　业主老李住在一楼，最近他发现其居住房屋的顶部漏水，请来物业公司维修，查明原因是他楼上住户小刘的不当装修行为所致。于是，老李请楼上的业主小刘配合维修，但遭到小刘拒绝。小刘认为漏水的不是自己的房屋，且自己房屋刚刚进行了装修，如果从自己的房屋进行维修必然会破坏刚装修好的地板等。老李很无奈，想通过诉讼途径维权，但不知应以谁为被告。

　　本案中，责任人是物业公司还是楼上业主小刘？

关键词解析

　　我国当今住宅物业多属群体式类型，结构相连，供水、供电等基础设施物业具有系统性、联系性等特点，这使得物业的局部安全隐患不仅会影响到产权人、使用人自身的安全和正常使用，还会影响到相邻业主，甚至是整个物业管理区域的安全和正常使用。因此，明确物业安全隐患的维修养护责任，加强对物业安全隐患的及时维修养护非常重要。

（一）责任人的维修养护义务

　　《物业管理条例》第56条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”

　　本条是关于物业存在安全隐患时的维修养护责任的规定：（1）首先，该条明确规定物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。本条所指的“安全隐患”主要是指物业在使用过程中由于人为、自然或突发事件等因素作用出现的潜在的结构、使用等方面的危险。（2）同时，由于物业结构整体性、系统性的特点，对其某一部位、设施的安全隐患的维修养护往往要影响到相邻业主甚至整个物业管理区域内相关部位、设施的停用、占用等情况，需要这些业主的配合。为了保障及时做好对存在的安全隐患、危及公共利益及他人合法权益的物业的维修养护工作，本条明确规定有关业主应当对维修养护工作给予配合。（3）此外，考虑到相关责任人无法或者不愿意履行维修养护义务的特殊情形，本条规定经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

（二）对“责任人”的认定

　　《物业管理条例》第56条所说的“责任人”主要是指房屋的产权人或者说是按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人，还包括由于历史等特殊原因造成的房屋的实际使用者或维修责任的承担者。该条把责任人与物业服务企业相并列，强调责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护。所以，该条的责任人，就不包括承担维修养护义务的物业服务企业本身。“责任人”主要包括哪些情形？

　　1、业主的专有部分存在安全隐患、危及公共利益和他人安全的责任人，例如顶层的业主窗户安装不牢固等。这部分的责任人是物业专有人。如果物业存在安全隐患，对公共利益和他人的合法权益造成危险的，物业专有人应该及时进行维修养护，确保物业的正常安全状态。另外，如果第三人造成了业主专有部分的损害，那么，在对外关系上，物业专有人仍然是责任人，因为，其他业主很难知晓到底谁是具体的侵权人，也就无法行使相应的权利，它只能以物业专有人为责任人，要求其承担维修养护的义务。当然，物业专有人在承担责任之后，可以再向具体的侵权人追偿。这种责任具有依附于物业的性质，在业主将物业转让给第三人的时候，相关的责任也就由受让的第三人来承担。受让人因此遭受的损失只能由其再向出让人追偿。

　　2、对共有部分消除危险的责任人。它可以分为两种情况：（1）侵权责任人，对因自己侵权行为造成物业危险的，如某施工单位破坏了小区的管道线路，作为业主代表的业主委员会有权要求侵权责任人恢复原状、消除危险、排除妨碍。（2）如果业主大会或业主委员会将某一项维修养护工作承包给物业服务企业以外的企业或个人，那么，该承包的企业或个人也是维修养护义务的责任人。在维修养护的过程中，如果需要利用相邻关系人的通道、阳台等，根据相邻关系的法律规定，相邻人有提供必要的便利，予以协助配合的义务。

　　在本案中，房屋漏水的责任应当由楼上业主小刘承担，还是应当由物业服务企业承担呢？（1）由于房屋漏水是由于楼上业主小刘在装修时的不当施工造成的，因此，业主小刘应当承担该损害责任，即业主小刘是安全隐患的责任人，应当对于其行为承担维修责任。如果业主小刘不履行维修义务，经过业主大会同意，可以由物业服务企业来维修，由此产生的维修费用应当由责任人小刘承担。并且，在物业公司进行维修的时候，责任人小刘有配合物业维修的义务，即允许物业公司工作人员从其房屋内进行维修，由此而造成的地板等装修的必要损失由责任人小刘自己承担。（2）对于物业服务企业而言，其对业主室内装修的质量问题并不承担法律责任。因为，室内装修是业主自主进行的，物业服务企业无权干涉。作为物业服务企业，其义务就是在业主申报装修时告知业主在装修过程中不得为改变房屋结构等禁止行为和其他注意事项，并对违法的行为予以制止。至于装修的质量问题，物业服务企业没有监管的义务，也不承担责任。因此，本案中，物业公司对小区业主室内装修的质量问题不承担法律责任；楼上业主小刘是责任人，应当依法承担楼下业主老李房屋漏水的维修责任。