物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第一章 物业纠纷概述

5、物业纠纷的维权途径

生活实例

　　北京市某住宅小区是开发商新开发的项目，业主们入住后发现，小区值班室的保安人员在白天上岗期间经常在睡觉，有时干脆上演“空城计”，业主的自行车、衣物时常不翼而飞；小区内垃圾日积月累，“千里飘香”，蝇虫满天飞；最让业主们难以接受的是物业公司工作人员的态度：对于业主们的反映的问题，充耳不闻，一拖再拖，一直不能落实。业主们很无奈，希望拿起法律武器维护自己的合法权益，但又不知道具体该如何维权。
本案中，业主们维权的途径有哪些？

关键词解析

　　维护社会和谐稳定是我们党和政府一直在努力的目标，每个住宅小区的和谐稳定是社会和谐的重要条件。当发生物业纠纷时，可以通过以下几种途径进行救济，从而化解矛盾，促进和谐。

（一）协商

　　当业主和物业服务企业发生纠纷时，双方首先可以协商解决，协商是由物业纠纷当事人双方或多方依据有关规约和合同规定，直接进行磋商，在自愿互谅、明确责任的基础上，共同商量达成一致意见，按照各自过错的有无、大小和对方受损害的程度，自觉承担相应的责任，以及时地化解矛盾、解决纠纷。

（二）调解

　　调解，是指双方当事人以外的第三者，以国家法律、法规和政策以及社会公德为依据，对纠纷双方进行疏导、劝说，促使他们相互谅解，进行协商，自愿达成协议，解决纠纷的活动。调解应坚持自愿、合法原则。调解达成协议的，应制作调解书，写明当事人情况，纠纷的主要事实和责任，协议的内容和责任的承担方式、承担者，然后由当事人签字盖章，调解人员署名加盖公章。

　　调解分为人民调解、行政调解、仲裁调解和法院调解，人民调解、行政调解、仲裁调解都属于诉讼外调解，都不能行使国家审判权。所以，这三者调解的效力与法院调解的效力也不尽相同。人民调解委员会的调解，其协议不具有强制执行的效力；行政调解协议，一般不能申请人民法院强制执行，但法律另有规定的除外；仲裁调解协议生效后，义务人不履行义务，权利人可以申请人民法院强制执行；而经人民法院调解生效的调解书，与法院的判决书具有同等的法律效力，一方不履行义务，对方当事人可以申请法院强制执行。

　　1、人民调解，通常指人民调解委员会调解。它是指由争议双方当事人共同把纠纷提交给人民调解委员会，由人民调解委员会依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。人民调解对当事人双方不具有强制力，依靠当事人自觉履行，一方不履行的，另一方不能强制其履行而只能要求行政处理或到法院起诉。它主要适用于一些事实清楚、情节简单、争议不大的案件。例如，物业所产生的收费、管理、修缮、使用等纠纷。人民调解与仲裁、诉讼相比，具有时间短、效率高、气氛和谐、手续简单、有理有法的特点。

　　2、行政调解，是由特定国家行政主管机关主持调解。行政调解书对当事双方没有约束力，一方不履行或对调解协议反悔的，仍可向法院起诉。

　　3、仲裁调解，是由仲裁机关进行调解并制作仲裁调解书。仲裁调解书生效后，一方不履行的，另一方可以申请法院强制执行。

　　4、法院调解，是指由受案的法院所进行的调解。法院受理当事人双方的诉讼要先进行调解，调解未达成协议或调解书送达前一方反悔的，人民法院应当及时判决；调解成功的，制作调解书，与判决书具有同等效力。调解书经当事人双方签收后生效。当事人一般不能就已经调解解决的案件以同一事实和理由再行起诉，除非有证据证明调解违反自愿、合法原则，对调解书也不能进行上诉。调解书生效后，一方不履行调解书内容的，可以申请法院强制执行。

（三）投诉

　　物业纠纷中的投诉，是指物业管理服务法律关系一方当事人，即业主、业主委员会和物业使用人，对物业服务企业或其他主体在物业管理服务过程中违反物业管理有关法律法规、物业服务合同等行为，向所在地房地产行政主管部门、消费者协会等机构或组织进行口头或书面反映的行为。《物业管理条例》第49条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。”

（四）仲裁

　　仲裁是指当事人根据仲裁法，双方自愿达成协议选定仲裁机构并由其主持调解或对纠纷做出裁决的一种处理方式。物业管理纠纷当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当由双方自愿达成书面仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。达成仲裁协议后，除仲裁协议无效外，当事人向法院起诉的，法院也不予受理。一方向人民法院起诉未申明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案件提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。

　　1、仲裁协议的两种方式。一种是仲裁条款，即在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁的书面协议。

　　2、仲裁协议的内容。仲裁协议要写明如下内容：（1）请求仲裁的意思表示；（2）仲裁事项；（3）选定的仲裁委员会。

　　3、仲裁协议的效力。（1）仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或无效，不影响仲裁协议的效力。如果当事人对仲裁协议的效力有异议的，可以请求仲裁委员会作出决定或者请求人民法院作出裁定。一方请求仲裁委员会作出决定，另一方请求人民法院作出裁定的，由人民法院裁定。当事人对仲裁协议的效力有异议，应当在仲裁庭首次开庭前提出。（2）仲裁裁决是终局性的决定，裁决一经作出即生效，当事人一方不履行的，另一方可申请法院强制执行。对依法设立的仲裁机构的裁决，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。

（五）起诉

　　起诉，是指公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的诉讼。根据《民事诉讼法》第108条的规定，提起民事诉讼的条件：（1）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（2）有明确的被告（3）有具体的诉讼请求和事实理由；（4）属于人民法院的受案范围和受诉人民法院管辖。

　1、提起物业纠纷诉讼的主体

　　提起物业纠纷诉讼的主体必须是物业纠纷的一方当事人，既可以是业主也可以是物业服务企业，业主可因物业服务企业的侵权或合同的违约提起诉讼，物业服务企业也可因业主违反合同案件提起诉讼。鉴于全体业主人数较多，在由小区全体业主所提起的诉讼中，可以根据诉讼代表人制度选派诉讼代表参加诉讼。所谓诉讼代表人制度，是指具有共同的或者同一种类的诉讼标的的一方当事人人数众多，为了便于进行诉讼，由该方当事人推选代表人代表全体一方当事人与另一方进行诉讼，其诉讼后果对全体一方当事人产生法律约束力的民事诉讼制度。

　　物业管理侵权诉讼一般受害面很广，诉讼代表人制度在物业管理侵权中可以得到广泛的适用。其具有如下特点：（1）登记取得原告资格。只要相关受害业主到法院进行登记即可取得原告资格。（2）由于业主委员会的特殊作用，因此在物业管理侵权诉讼，特别是在业主共有公益权类物业管理侵权诉讼案件中，一般来说，由业主推选代表人或直接采用业主委员会作为诉讼主体。（3）判决效力上的推及。即判决对每一个作为诉讼参加人的受害业主均有效。（4）迟后起诉的追及效力。即未参加登记的受害业主在诉讼时效期间提起诉讼的，使用该案先前判决、裁定。

　2、物业纠纷诉讼案件管辖

　　物业纠纷诉讼属于民事诉讼。民事诉讼，是指在当事人和其他诉讼参与人的参加下，人民法院依照法定程序审理民事案件，解决民事争议的司法活动。提起民事诉讼，首先应明确哪个法院有管辖权，民事案件应向哪个法院起诉。物业纠纷诉讼案件一般按如下规定来管辖：（1）因物业涉及不动产提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖；（2）因物业管理服务合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地法院管辖；（3）因物业管理或业主自治管理中的侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或被告住所地法院管辖。

　3、财产保全

　　财产保全，是指遇到有关的财产可能被转移、隐匿、毁灭等情形，从而可能造成对利害关系人权益的损害或者可能使法院将来的判决难以执行或不能执行时，根据利害关系人或当事人的申请或法院的决定，对有关财产采取保护措施的制度。财产保全分为诉前保全和诉讼保全。（1）诉前保全是在诉讼发生前，法院根据利害关系人的申请，对有关财产采取保护措施的制度；（2）诉讼保全是在诉讼过程中，为了保证法院的判决能够顺利实施，法院根据当事人的申请，或在必要时依职权决定对有关财产采取保全的措施。

　　另外，公民、法人或其他组织认为房地产行政主管部门等行政机关或行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，还有权依照行政诉讼法向人们法院提起行政诉讼。

　　在本案中，综上所述可知，对于案例中物业公司的违反法律规定和合同约定的行为，业主们可以有如下途径来获得救济，从而化解矛盾纠纷：（1）通过与物业公司协商；（2）请求有权主体进行调解；（3）依法向房地产行政主管部门投诉；（4）如果业主与物业公司订有仲裁协议，则可以申请仲裁；（5）业主们还可以依法向有管辖权的法院提起诉讼。