物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第五章 物业的使用和维护

49、车位、车库的使用和权益归属

生活实例

　　甲房地产公司和温先生等购房者在售楼合同中约定：“甲房地产公司将为业主提供地下停车场的车位。”可是，入住后，温先生等业主发现房地产公司已经把地下停车场整体卖给乙公司，该停车场只对乙公司的员工提供使用。经过多次协商未果，温先生等业主提起诉讼，要求法院判决甲房地产公司和乙公司所订立的地下停车场买卖协议无效，同时要求开发商甲房地产公司提供车位或赔偿损失。

　　本案中，甲房地产公司把停车场卖给乙公司合法吗？

关键词解析

（一）车位、车库的类别

　　车位（车库）是物业管理区域内必备的设施，按照其所在的位置不同，可以分为地上停车位和地下停车位。

　　1、小区地上停车位。目前小区地上停车位主要有两种类型。（1）一类是具有独立产权证的经营型停车场内的停车位，此种停车场是经过市政管理部门批准设立的，因而产权明确，其收益应当归产权人和管理人享有；（2）另一类是小区内更为常见的，即由开发商或物业公司在小区的道路两旁自行划线分割出许多停车位，出租给业主使用，并按期收取停车费。这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路性质。按照建设用地规划许可证和国有土地使用证，如果位于小区内的该条道路是市政道路，其产权当然属于国家所有，由政府代表国家行使。开发商设立停车位必须取得政府的授权和批准。如果该条道路是小区的公共道路，则根据《物权法》第74条第3款的规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　2、小区地下停车位。小区地下停车位可以划分为两种类型：（1）一类是面积未分摊给业主的车位，开发商可以出售。但这种车位必须是开发商在立项时规划好的，可以单独转让的，且必须在合同中明确载明其权属为开发商所有；而且根据《物权法》第74条第1款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，因此，只能预售给本小区范围内的商品房预购人。（2）另一类是面积已经分摊的车位，只能出租。这类车位的面积已作为公摊面积由小区业主分摊，车位属于全体小区业主所有，开发商无权出售。该类车位作为小区的配套设施，可以由小区业主委员会委托物业公司租赁给业主使用，租金收入在扣除必要的管理成本后归入小区的公共维修资金，由全体业主享有。

（二）车位、车库应当首先满足业主的需求

　　《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”根据该款法律规定，不管建筑区划内停车位的权属归谁所有，停车位在使用上必须首先满足业主的需要。车位的所有权人不得随意将车位转让给小区业主之外的人。“首先满足业主的需要”不能仅理解为业主相对于其他人而言有优先购买停车位的权利，因为，业主对停车位的使用不仅可以通过买受的形式，也可以通过租用的形式。“首先满足业主的需要”应当理解为业主有权选择买受或者租用停车位，开发商不得在业主不同意买受停车位或者由于业主以外的人出高价买受停车位的情况下将停车位出售给业主以外的人，从而使业主无从使用停车位。根据2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”

（三）车位、车库的归属的约定

　　《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 对车位、车库的归属，可以约定，但其使用首先应满足业主的需要。之所以规定以约定方式来确定地下停车场的权属，理由在于：（1）这是遵循私法自治的体现；（2）符合市场经济的内在要求；（3）有利于对停车位的有效利用和管理。

　　由于商品房买卖合同通常是由开发商事先拟定的格式合同，如果合同对车位、车库的权属约定不明发生争议，根据对《合同法》的有关格式合同的解释规定，应当作出不利于开发商的解释。

（四）属于业主共有的车位

　　《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”业主所购买房屋的建筑面积包括了房屋本身的专有部分的面积，还包括了分摊的共有的道路或者其他场地的公用面积。因此，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属不得约定，而法定属于业主共有。

　　在本案中，法院经审理认为，由于开发商甲房地产公司在售楼合同中明确承诺将为业主提供地下停车场的车位，可以看出该地下停车场是作为物业的共用部位，而根据《物权法》第70条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”因此，该停车场属于全体业主共同所有，开发商无权将该停车场出卖给乙公司独自所有，对该停车场进行处置的有权主体应是该楼盘的业主大会。据此，法院判决开发商甲房地产公司和乙公司签订的停车场买卖协议无效，甲房地产公司赔偿因违约等给温先生等业主造成的损失。