物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第五章 物业的使用和维护

47、专项维修资金

生活实例

　　北京市海淀区某住宅小区经业主委员会同意，把专项维修资金交由小区物业公司代管。最近业主委员会发现，物业公司挪用了部分专项维修资金，于是决定书面督促物业公司定期交回，然而物业公司无视业主委员会的决定，一拖再拖。业主委员会依法向法院提起了诉讼。

　　本案中，物业公司是否有权挪用专项维修资金？

关键词解析

（一）专项维修资金

　　专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期后的维修和更新、改造的资金。（1）住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（2）公用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　住宅共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅，甚至整栋楼、整个小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和公共利益。因此，由所有业主预先交纳一定费用，建立住宅专项维修资金，专门用于共用设施设备的维修、改造、更新的制度应运而生。为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，我国住房与城乡建设部、财政部在2007年12月4日公布了《住宅专项维修资金管理办法》。

（二）专项维修资金的交纳

　　《物业管理条例》第54条第1款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”根据本款规定，三类物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金：（1）住宅物业的业主；（2）住宅小区内的非住宅物业的业主；（3）与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。

　　专项维修资金的交存比例是多少？住宅物业的业主、非住宅物业的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。《住宅专项维修资金管理办法》也对公售公有住房的有关住宅专项维修资金事项做了详细规定。

（三）专项维修资金的权属和用途

　　《物业管理条例》第54条第2款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”在业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。住宅的专项维修资金不能挪作他用，只能用于特定的用途，是房屋维护和保养资金，专项用于住宅保修期满后住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，一般由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　《住宅专项维修资金管理办法》第26条规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

　　哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、公用设施设备的维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供热、通讯、有线电视的管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）依据物业服务合同的约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

（四）挪用专项维修资金的责任

　　《物业管理条例》第63条规定：“违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”

　　挪用专项维修资金不仅侵犯了业主的权利，还破坏了行政管理秩序，所以本条规定了行政责任。本条规定的违法行为是挪用专项维修资金；违法主体通常有两种：（1）物业服务企业；物业服务企业具体负责物业管理区域住宅的维修和养护并实际使用专项维修资金，它是挪用行为的主要主体。（2）个别业主；专项维修资金归全体业主所有，这种所有是共同所有而不是个别业主所有，但在实践中总是由具体的业主负责管理专项维修资金，因此个别业主也可能成为挪用主体。除了行政责任外，根据罪刑法定原则，凡是符合刑法规定的犯罪构成要件的，应当按照刑法的有关规定追究相应的刑事责任。这里可能涉及到的罪名是《刑法》第272条规定的挪用资金罪、第384条规定的挪用公款罪。

　　在本案中，物业公司挪用专项维修资金的行为违反了《物业管理条例》第54条第2款的规定，应当依照《物业管理条例》第63条的规定，承担相应的行政责任。构成犯罪的，依法追究物业公司直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。