物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第四章 物业管理服务

41、物业服务费交纳

生活实例

　　2003年8月12日，被告张某在北京市西城区某花园小区购买了面积为120平方米三室一厅结构的商品房一套。该小区在同年10月1日成立了小区业主委员会，在同年11月15日，业委会与原告A物业管理有限公司（以下简称为物业公司）签订了物业管理服务合同，合同约定管理期限为5年。2004年1月1日，被告张某将该商品房出租给王某使用，约定租金为每月2000元，租赁合同中没有约定由谁承担物业服务费用。后来由于物业服务费交纳的问题发生了争议。物业公司依法向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求业主张某交付拖欠的物业服务费9450元以及逾期利息763元，并要求实际承租人王某承担连带责任。

　　原告物业公司认为，《物业管理条例》第42条第1款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本公司在提供物业管理服务期间，已经根据物业服务合同的约定，提供了合格的物业管理服务，业主就应当承担交纳物业服务费的义务。因此，业主张某拒付物业服务费已经违反了法律法规的规定，应当承担交纳物业服务费义务并承担相应的违约责任。

　　被告张某认为：（1）原告提供物业管理服务期间，自己已经将购买的房屋出租给承租人王某使用，在此期间自己并未享受物业公司提供的相关物业服务，物业服务费应当由实际享受物业服务的实际居住人王某承担。（2）物业管理服务合同是由小区业主委员会与原告物业公司签订，自己从未参与合同订立，不是合同当事人，因此合同对自己没有约束力。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护自己的合法权益。

　　被告王某认为，在自己承租业主张某的房屋后，已经根据租赁合同每月向其支付了租金，而且在自己与业主张某签订房屋租赁合同时，业主张某并没有要求自己承担物业服务费。因此，自己只有支付租金的义务，没有交纳物业服务费的义务，现原告物业公司要求自己承担物业服务费是没有法律依据的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　本案中，物业服务费到底应该由谁交纳？

关键词解析

（一）物业服务费及其具体构成

　　1、物业服务费。物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。业主与物业管理企业应当在物业服务合同中对物业服务收费进行明文约定。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　2、物业服务费的具体构成。根据由国家发展和改革委员会和住房与城乡建设部制定，2004年1月1日执行的《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务费用一般包括如下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。

（二）物业服务费的交纳

　　《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”结合此条和其他物业相关法律的规定，物业服务费的交纳有如下三种情况：

　　第一、当物业尚未出售或虽已出售但尚未交付业主时，物业服务合同的当事人是物业服务企业与房地产开发商（建设单位），所以物业服务费应当由房地产开发单位支付，即开发商应当为闲置房缴纳物业服务费。

　　第二、当物业已经出卖并交付给业主的，业主是交纳物业服务费的义务人。在这种情况下若业主暂时没有入住，是否仍应交纳物业服务费？物业服务费的交纳不以入住为前提，如果合同中有时间约定，则以该约定为准，如果没有约定那么物业服务费的交纳一般应从业主收房时开始计算。物业的管理不仅是对人的管理，更重要的是对物业本身的管理，特别是对共用部分、公用设施的管理。所以即使业主没有入住，对物业的管理是一直存在的，业主应在政府指导价的范围内按照合同的约定交纳物业服务费。

　　第三、若业主将物业交予他人使用，对物业服务费有约定的从其约定，没有约定的物业服务费由业主支付；若约定物业服务费由物业使用人支付，而物业使用人不按约定交纳物业服务费用的，仍应当由物业所有人即业主承担连带责任。在这种情况下业主交纳物业服务费后有权向物业使用人追偿。

　　在本案中，被告张某的抗辩理由不能成立：（1）虽然被告张某将房屋出租给王某使用，但承租人王某不是物业服务合同的当事人，而且在租赁合同中并没有约定物业服务费由承租人王某支付，所以王某没有支付物业服务费的义务。（2）虽然被告张某没有直接参与物业管理服务合同的签订，但是根据《物业管理条例》第15条的规定，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，所以代表小区业主的业主委员会其与物业公司签订的物业管理服务合同对所有小区业主都具有约束力。综上，被告张某有交纳物业服务费的义务。

　　北京市西城区人民法院经审理依法判决如下：（1）限令被告张某在本判决生效之日起7日内向原告物业公司支付拖欠的物业服务费9450元，以及逾期利息763元。（2）本案被告王某不承担交纳物业服务费的义务，不应承担连带责任。

（三）逾期不交纳物业服务费的责任

　　我国《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”可见，物业服务企业对于逾期仍不交纳物业服务费的业主，可依法向法院起诉，以维护自己的合法权利。