物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第四章 物业管理服务

39、物业服务企业的职责滥用

生活实例

　　业主李某于2005年8月8日在北京市海淀区购买了某公寓顶层的商品房一套，入住后业主李某封闭了顶层景观阳台并加了防护栏。其所在的小区物业公司认为业主李某的上述行为给小区楼房的总体规划带来不协调后果，影响小区总体上的美观，多次要求业主李某自行拆除封闭的顶层观景阳台和防护栏，均遭到业主李某的强烈拒绝。在双方多次协商未果的情况下，2005年10月12日，物业公司根据《物业公约》中的“为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得自行封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏”的约定，决定对业主李某罚款2000元，并要求李某在3日之内交纳，否则，对其采取停水、停电的措施进行制裁。业主李某仍然拒绝缴纳罚款，物业公司便对其采取了断水、断电的“制裁”措施。在此期间，业主李某以物业公司在顶楼做的霓虹灯广告影响了其晚上正常休息为由，掐断了霓虹灯的电源。双方产生纠纷，物业公司于2005年12月15日依法向海淀区人民法院提起了诉讼。

　　物业公司是否有权对业主进行罚款或采取断水、断电等措施？

关键词解析

　　物业服务企业的职责是根据法律和物业服务合同的约定对小区进行管理并提供服务。然而在现实中，物业服务企业滥用职责的情况屡见不鲜。

（一）物业服务企业是否可以对业主进行罚款？

　　根据我国《行政处罚法》第8条的规定，罚款是行政处罚的种类之一。《行政处罚法》第15条的规定，行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。物业公司作为经营主体，不具有行政处罚权，因此，无权对业主或物业使用人采取罚款措施。

（二）物业服务企业是否可以对业主采取断水、断电措施？

　　在现实生活中，业主的水电费用一般都是由物业公司代收代交，但是水电的提供者并不是物业公司，而是由自来水公司和供电局提供，即供水、供电合同的一方当事人是水电使用人，另一方当事人是自来水公司或供电局。根据《合同法》的规定，供用电、水、气、热合同，只有在电、水、气、热的使用人逾期不交纳费用，经催告，在合理期限内仍不交费用和违约金的，供用电、水、气、热的主体才可以按国家规定的程序中止供电、水、气、热。因此，物业公司在任何情况下都没有权利对业主或物业使用人断水、断电。

　　在本案中，物业公司决定对业主李某罚款2000元，并认为，业主李某应自行拆除封闭的景观阳台和防护栏，以及承担掐断广告霓虹灯电源所带来的经济损失8500元。业主李某依法向北京市海淀区人民法院提出了反诉，认为物业公司不具有罚款主体资格；要求物业公司赔偿断水断电给其造成的经济损失5300元；并认为若业主委员会同意在楼顶安装广告牌，物业公司应当把广告收入交给业主委员会，并将其中二分之一的收入付给顶层受影响最大的住户，否则，物业公司应拆除广告牌。

　　北京市海淀区人民法院经审理认为，物业公司对业主进行罚款的行为不符合法律法规的规定，其行为已经构成了侵权且无效，故其罚款行为应当予以撤销。在业主李某拒绝交纳非法罚款时，物业公司对其采取停水、停电措施，该行为不符合法律法规规定，构成侵权，理应承担侵权责任。在案件审理的过程中，双方的当事人均自愿同意调解，在法院的主持下，双方当事人达成以下协议：
　（1）物业公司撤销对业主李某的罚款，并对业主进行赔礼道歉；
　（2）物业公司承担采取停电、停水措施给业主李某所造成的经济损失5000元；
　（3）业主李某自行拆除护栏，其拆除费用由物业公司承担；
　（4）物业公司经过小区业主委员会同意后可继续发布霓虹灯广告，收益由物业公司和全体业主共有，分给顶层业主的比例为三分之一。