物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第一章 物业纠纷概述

3、物业管理的监管机关

生活实例

　　张先生于2008年9月在某住宅小区购买了一套商品房，入住后不久就发现小区的物业公司将物业用房的其中一间出租，用于开饭店，此后张先生等小区的业主们度过了很多难忘的“不眠之夜”：即便是半夜一两点，该饭店传来的喝酒声、喧闹声依旧是“声声入耳”，有时难得刚进入梦香，饭店酒足饭饱的食客们也不忘“高歌一曲”又把他们“邀请”回到了现实。业主们的生活和休息受到了严重的影响，于是纷纷要求物业公司收回其擅自违法外租的该房屋，并把出租期间的租金归入公共设施设备的专项维修基金。物业公司不同意，认为其作为物业管理者有权处理和使用物业用房。业主们对物业公司的该答复很不满意，就向当地的区房管局进行投诉，要求房管局对上述问题进行调查处理，区房管局一直未予答复处理。

　　在本案中，房管局是否依法具有监管职责？

关键词解析

（一）国家一级的物业管理监管机关

　　国家一级物业监管机关及其职责在《物业管理条例》第五条第一款做了概括规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。”这里的“国务院建设行政主管部门”即是指住房与城乡建设部。根据条例的规定，国务院建设行政主管部门的监管职责主要体现在如下的条文和内容：（1）第三十二条，制定物业服务企业资质管理制度的具体办法；（2）第四十一条，配合国务院价格主管部门制定物业服务收费办法；（3）第四十三条，配合国务院价格主管部门监督物业服务收费；（4）第五十四条，会同国务院财政部门制定专项维修资金收取、使用和管理的办法。

（二）地方的物业管理监管机关

　　地方的物业监管机关及其职责在《物业管理条例》第五条第二款做了概括规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”这里的“房地产行政主管部门”是一个笼统的称呼，各地的设置略有不同，一般是省、市或区县的房管局。根据条例的规定，地方的房地产行政主管部门的监管职责主要体现在如下的条文和内容：（1）第十条，指导业主成立业主大会；（2）第十九条，撤销业主大会和业主委员会做出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正；（3）第二十五条，批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业服务企业；（4）第四十三条，配合价格主管部门监督物业服务收费；（5）第四十九条，处理物业管理活动中的投诉；（6）第五十七条至六十六条，对物业管理中的违法行为进行查处罚款等方面的内容。

　　小区管理是社会管理的一个缩影，小区物业管理中可能涉及的关系非常多，在实践中，除了条例中规定国务院建设主管部门和地方房地产主管部门负责物业管理的监督管理外，公安、环保、民政、财政、价格等行政主管部门也在各自的职责范围中履行着物业管理相关的监管职责。

（三）物业管理监管机关违法行为的责任

　　我国《物业管理条例》第六十九条规定：“违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”该条规定了物业管理监管机关违法行为的责任。

　　在本案中，依照《物业管理条例》第四十九条的规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。”对于业主的投诉，当地的区房管局应当及时处理。而且根据《物业管理条例》第六十五条的规定：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”区房管局对于物业公司擅自改变物业管理用房用途的行为有调查处理权也有行政处罚权，然而，本案中该区房管局在接到投诉后，置之不理，不履行依法查处及监管职责，依照《物业管理条例》第六十九条的规定，应当追究其相应的法律责任。