物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第三章 前期物业管理

29、建设单位不得擅自处分业主共有或公用的物业

生活实例

　　某小区是开发商新开发的项目，在其还处于前期物业管理阶段业主们纷纷入住新居，作为建设单位的开发商为谋取利益，将该小区的围墙出租给他人从事广告经营活动收取租金，并将一部分墙体拆除，另作他用。建设单位的这种行为引起小区业主们的反对。业主温某、孙某等人认为，本小区的围墙和相应墙体属于物业的共用部分、共用设施，其所有权归本小区全体业主共有，建设单位在未经业主同意的情况下擅自改变共用部位或共用设施的用途，是违法的行为。其后，小区业主代表与开发商进行多次协商要求其返还收益，恢复原状，而作为建设单位的开发商却对此要求予以拒绝。双方产生纠纷，协商未果，小区的业主代表温某等人向人民法院提起了诉讼。

　　本案中，建设单位是否有权处分共用部位？其应承担什么责任？

关键词解析

　　业主共有或共用的物业是指物业管理区域内，业主专有房屋以外的，属于全体业主共有的、共同使用的建筑物部位、场所、设施和设备。根据现行物业相关法律规定，住宅“共用部位”一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。“共用设施”一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　“擅自处分”是指对业主依法享有的有关物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权，建设单位进行了擅自处分，即建设单位在没有征得权利人同意的前提下，私自将一部分或者全部的共用部位、共同设施的所有权和使用权转让、赠与给他人，或者在共用部位、共用设施上设定用益物权、担保物权，或者擅自将其毁损等。建设单位也不得对物业共用部位、共用设施设备进行擅自使用。处分包括法律上的处分也包括事实上的处分。法律上的处分如转让所有权、设定用益物权或担保物权、出租等等，事实上的处分包括拆毁等。

（一）建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业

　　根据《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”小区业主依法享有对物业共用部位、共同设施设备的所有权，可依法对其行使占有权、使用权、收益权和处分权；建设单位不得擅自处分物业共用部位，只能在业主委托的范围内对这些财产进行管理，而不能将其转为自己谋利。

　　本案法院经审理认为，小区的建设单位将属于小区业主所共有的围墙出租给他人并将一部分墙体擅自拆除的行为显然违反了我国法律法规的禁止性规定。依照我国《物业管理条例》第五十五条的规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用。

（二）建设单位擅自处分业主共有或共用物业的法律责任

　　我国《物业管理条例》第五十八条规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”在本案中，作为建设单位的开发商明显违反了我国法律法规的禁止性规定，将属于业主的物业共用部位、共用设施的小区围墙擅自给予出租、拆除，其行为严重侵犯了该小区业主们的合法权益，应依法承担相应的法律责任。