物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第一章 物业纠纷概述

2、物业服务企业

生活实例

　　A住宅小区经过业主大会决议后，业主委员会与S物业服务企业签订了物业服务合同，约定由该物业服务企业对小区提供物业管理服务。在S物业服务企业进驻小区提供服务不久，业主委员会便收到了很多业主对物业服务企业的投诉。于是业主委员会便找物业服务企业说明情况，要求其提高物业管理水平，减少业主投诉，可是一段时间过去了，物业服务企业的表现没有任何好转迹象。经过业主委员会深入了解发现，S物业服务企业根本不具备从事本小区物业管理的相应资质，而且还发现S物业服务企业为了节约成本廉价聘用了一些没有物业管理职业资格的人员从事物业管理服务。业主委员会便将情况向有关部门反映，并依法向人民法院起诉，要求S物业服务企业承担相应法律责任。

　　我国对物业服务企业及其物业管理人员的资格有何要求？违反该要求需承担什么责任？

关键词解析

　　物业管理直接关系业主的日常生活，物业管理的好坏对社会生活的安定与否有着重要的意义，同时物业服务企业直接管理着业主的价值巨大的房屋等不动产，因此，国家对物业服务企业实行了必要的资质管理制度。为了保障物业管理活动的顺利开展，依法维护业主的合法权益，国家不仅规定了物业服务企业的资质要求，而且还规定了物业服务企业从业人员的资格要求，要求物业服务从业人员必须具备相应的业务能力和知识水平。

（一）物业管理服务企业的性质、资质

　　根据我国《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”物业服务企业是独立的法人，不具备法人资格的企业如个人独资企业及合伙企业等都依法不能从事物业管理服务。

　　根据建设部2004年5月1日颁布，2007年11月26日新修订的《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业资质分为一、二、三级，各资质等级物业服务企业的条件如下：

　　一级资质：（1）注册资本人民币500万元以上；（2）物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中等以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）服务两种类型以上物业，并且服务各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅200万平方米；②高层住宅100万平方米；③独立住宅（别墅）15万平方米；④办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营服务业绩。

　　二级资质：（1）注册资本人民币300万以上；（2）物业服务专业人员及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）服务两种类型以上物业，并且服务各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万平方米；②高层住宅50万平方米；③独立式住宅（别墅）8万平方米；④办公楼、工业产房及其他物业20万平方米。（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营服务业绩。

　　三级资质：（1）注册资本人民币50万元以上；（2）物业服务专业人员及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）有委托的物业服务项目；（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

（二）无资质从事物业管理的责任

　　我国《物业管理条例》第六十条规定：“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”其中“未取得资质证书从事物业管理”既包括未取得物业管理的资质证书而从事物业管理，也包括未取得一定等级的资质证书而从事只有该等级才能从事的物业管理。该条规定的责任包括了行政责任和民事责任。

　1、行政责任

　　行政责任包括：（1）没收违法所得；（2）罚款。未取得资质或者以欺骗手段取得资质从事物业管理活动的，在没收违法所得的同时，并处5万元以上20万元以下的罚款。（3）对于以欺骗手段取得资质证书的，还应当由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
行政责任构成要件：（1）责任主体：是从事物业管理的企业，而不是企业的员工；（2）该企业未取得相应的从事物业管理的资质证书，或者以欺骗手段取得物业管理的资质证书；（3）该企业从事了具体的物业管理活动，至于是否造成了损害或是否营利，在所不问。

　2、民事责任

　　无资质从事物业管理活动，给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。该责任可能是违约责任，可能是侵权责任，也可能存在违约责任和侵权责任的竞合。（1）违约责任的构成要件是：物业服务企业违反合同的约定；造成了损失；违约行为和损失之间有因果关系。（2）侵权责任的构成要件是：物业服务企业行为具有违法性；违法行为造成了业主损失；违法行为与业主损失之间具有因果关系；物业服务企业存在过错。业主可根据实际情况，选择追究物业服务企业违约责任或侵权责任。

　　民事责任和行政责任并不能互相代替，但是在侵权人的财产不足以既承担民事赔偿责任，又承担行政处罚罚款时，应当优先保证民事赔偿责任的实现。

（三）物业管理职业资格证书

　　我国《物业管理条例》第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。对于物业管理从业人员实行职业资格管理制度，能够提高物业管理人员的自身素质、发挥规范物业管理市场作用。

　　从事物业管理的人员，主要是指物业管理经营管理人员和技术工种人员。其中，物业管理经营管理人员，主要是指管理处主任、物业经理、小区经理等专业人员；技术工种人员，主要是指从事技术复杂、通用性广、涉及国家财产、人民生命安全和消费者利益工种的人员。我国2005年11月16日发布了《物业管理师制度暂行规定》，物业管理人员的职业资格目前分为物业管理员、物业管理师助理、物业管理师三个等级。对于物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。

（四）聘用无从业资格人员的责任

　　《物业管理条例》第六十一条规定：“违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”

　　需要说明的是，如果所聘用的人员不是进行物业管理，而是在物业服务企业从事其他工作，如党团关系、行政服务等，那么即使该人员不具备物业管理的职业资格，物业服务企业也不承担本条所规定的责任。

　　通过以上的分析可知，在本案中，物业公司不具备从事物业管理服务的相应资质，且聘请的物业管理人员中也存有不具备物业管理职业资格的人员，这分别违反了我国《物业管理条例》第60条和第61条的规定，其应当依法承担相应的行政责任和民事责任。