物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第二章 业主、业主大会及业主委员会

19、业主委员会

生活实例

　　胡先生是天津市某住宅小区的业主，由于其责任心强、经验丰富、善于维护小区广大业主的利益，被小区业主大会以高票当选为业主委员会委员。然而，物业公司发现，胡先生一直拖欠物业服务费，经过多次催告，仍未见他履行交纳物业服务费的义务。于是，物业公司向法院起诉，要求作为业主委员会委员的胡先生履行交纳物业服务费的义务，并依法终止其业主委员会委员的资格。

　　拖欠物业服务费的业主，有资格成为业主委员会委员吗？

关键词解析

（一）业主委员会的性质和职责

　　业主委员会是业主大会的常设性的执行机构，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理服务事宜。它由业主大会选举产生，对业主大会负责并报告工作，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理服务的公共事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会一般由5至9人组成，不享有自治管理规范的制定权，必须服从业主大会，处于从属于业主大会的法律地位。

　　《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。”

（二）业主委员会的登记备案制度及其成员资格

　　《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。”

　1、业主委员会需就那些事项进行备案？

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

　　业主委员会对有关事项进行的备案登记目的只是为了方便房地产行政主管部门对业主委员会的监督、指导和管理需要而履行的手续，属于行政登记，与企业法人等一般民事主体的设立登记区别开来。业主委员会从选举产生之日起即告成立，备案登记不是业主委员会成立的前提。所以，若业主委员会经选举产生但尚未进行备案登记，其与物业公司签订的合同也是有效的。

　2、业主委员会委员需要具备哪些条件？

　　根据建设部《业主大会规程》第21条规定，业主委员会委员应当符合下列条件：（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定的组织能力；（6）具备必要的工作时间。

　　《业主大会规程》第30条规定，业主委员会有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（4）有犯罪行为的；（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（6）拒不履行业主义务的；（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　在本案中，胡先生一直拖欠物业服务费，经催告后仍不履行，违反了《物业管理条例》第七条第（五）项所规定的业主应当履行的“按时交纳物业服务费用”的义务，显然属于《业主大会规程》第30条规定的“拒不履行业主义务的”行为。按照规定，其不能享有业主委员会委员资格，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。