物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第二章 业主、业主大会及业主委员会

16、业主大会成立方式

生活实例

　　2004年3月17日，原告湖北省武汉市某房地产开发有限责任公司（以下简称地产公司）与被告张某签订了《商品房买卖合同》，按合同约定被告张某购买了地产公司开发的位于湖北省武汉市武昌区的某小区8号楼4单元13号房屋一套。2004年5月24日，被告张某与原告地产公司签订了《小区住户公约》，并办理了相应的入住手续。

　　被告张某搬进该小区后，他和其他所有已入住的业主均发现小区的卫生环境、交通秩序、人身和财产安全存在很多的问题和隐患，一致认为所住小区的物业管理工作存在严重瑕疵。鉴于此，被告张某于2004年10月25日在小区8号楼一层的电梯通道内张贴了一份书面通知，其内容为：为了更好地管理本小区的物业管理工作，本小区定于2004年11月5日晚上7点钟在一楼大堂召开业主大会，请各位业主踊跃参加。

　　在本案中，小区竣工后未成立业主大会，业主是否可以自行召集成立业主大会？

关键词解析

　　如何成立业主大会，是业主们关心的问题。我国《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”本条例规定了业主大会“应当”在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。由全体业主组成业主大会，作为业主自治机构中的权力机构，行使重大事务的决策权；在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机构，成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。

（一）什么情况下可以不成立业主大会？

　　在现实生活中，存在整个物业管理区域只有一个业主或业主人数较少的情况，如整个物业管理区域大厦被银行一方买下，归其员工办公居住用。考虑到城市建设的层次性特点，针对只有一个业主或业主较少的物业管理区域，《物业管理条例》第10条做出了例外规定，即在一定条件下可以不必设物业大会和业主委员会。我国建设部2003年6月26日颁布的《业主大会规程》第4条也明确规定，在单一业主或业主人数较少的个别情况下，经全体业主一致同意，可以不设立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。本案中由于非属单一业主或业主较少的情况，所以不属于可以不成立业主大会的情况。

（二）首次业主大会如何召开？

　　业主大会代表的是全体业主在物业管理中的合法权益，在本案中，小区竣工后未成立业主大会，业主可以自行召集组建业主大会，但必须依据《物业管理条例》和《业主大会规程》规定的法定组建程序进行。首先，我国《物业管理条例》第十条规定同一个物业管理区域内的业主，“应当”在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。条例中明文规定的是“应当”政府指导，不是“可以”，所以就确定了政府肯定要参加业主大会，否则就无从指导了。其次，《业主大会规程》第5条规定：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。”可见，本案中被告张某自行通知召集成立业主大会的行为并不符合法律规定的程序。