物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第一章 物业纠纷概述

1、物业管理

生活实例

　　2008年8月8日原告林先生下班后把轿车停放在自己居住的小区内，便和家人一起坐“奥运快线”到“鸟巢”观看北京奥运会，回来后发现轿车不见了，于是立即报案，但至今仍未将失窃的轿车追回。据查，失窃的轿车系林先生在2006年12月4日以19万元价格购买，林先生每天将轿车停放在自己居住的小区内，并按规定每季度向管理小区的物业公司交纳停车费960元。

　　原告林先生认为自己的轿车是在物业公司保管期间丢失，要求物业公司承担赔偿责任。而被告物业公司认为，自己向停车者收取的只是车位使用费，而不是车辆保管费，因此自己没有保管义务，不承担车辆失窃的赔偿责任。双方因此产生纠纷，于是林先生将物业公司告上了人民法院，要求物业公司赔偿汽车丢失给自己造成的经济损失共计16.8万元。

　　本案中，被告在物业管理中有过错吗？物业公司是否应当赔偿业主轿车被盗的经济损失？

关键词解析

　　随着社会的发展、人们生活水平的显著提高以及房屋产权多元化的出现，在某种程度上物业管理已经成为日常生活中不可或缺的部分，人们对物业管理也提出了更加专业化、智能化的要求。

（一）物业

　　“物业”一词属于外来词汇，源于我国香港地产业通行的说法，从我国《物业管理条例》第2条中有关“物业管理”的定义来看，该物业管理条例中所谓的“物业”是指“房屋及配套的设施和相关场地”。

　　根据物业的结构和功能情况，物业一般包含如下四个部分内容：（1）供居住和非居住的建筑物本身；（2）建筑物本身的配套设备，如供水供电设备、水箱、电梯、避雷装置、消防器具等；（3）公用公共设施，如道路、绿地、停车场等设施；（4）其他相关设施和场地。

（二）物业管理

　　根据我国《物业管理条例》第2条的规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动；条例的调整范围，既包括城市，也涵盖乡村。

物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：
　　1、常规性的公共服务。该服务是物业服务企业面向物业管理区内所有住宅提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境，是所有的业主都能享受到的服务。常规性的公共服务包括以下内容：（1）房屋建筑主体的管理及住宅装饰装修的日常监督；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）配合公安机关和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；（6）车辆道路管理；（7）公众代办性质的服务

　　2、针对性的专项服务。物业服务企业可以根据自身的能力和业主的要求，通过订立物业服务合同约定服务内容和方式，采取灵活多样的经营机制和服务方式，开展针对性的专项服务，主要包括：（1）日常生活类，如为业主洗涤和缝补衣物；（2）商业服务类，如小型商场，美发厅；（3）文化、教育、卫生、体育类，如开办各种文化场所；（4）金融服务类，如设立银行分支机构；（5）经纪代理中介服务，如租赁、资产评估等；（6）社会福利类，如设立敬老院。

　　3、委托性的特约服务。委托性的特约服务是为满足业主的个别需求，受个别业主的委托而提供的服务。实际上它是针对性服务的补充和完善。

（三）物业公司收取的是车辆保管费还是车位使用费

　　物业公司为小区业主提供的车辆管理服务属于常规性的物业管理服务的范围。车辆管理服务一般有两种形式：一种是车位的使用服务；另一种是车辆的保管服务。根据我国合同法的相关规定，如果物业公司和业主订立的是车位使用合同，则物业公司只需要依照合同法的规定，履行了向业主提供合格的车位的义务就可以了，物业公司依法无需承担车辆保管及车辆丢失的赔偿责任；但是，如果物业公司和业主订立的是车辆保管合同，根据我国《合同法》第374条的规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”在有偿保管期间，业主车辆毁损、丢失的，物业公司需要承担赔偿责任。

　　现实生活中经常发生车辆丢失纠纷，解决这类纠纷关键是要认定停车位的提供者和使用者之间所成的合同的性质：究竟是属于车位的使用合同还是车辆的保管合同，即车位的提供者收取的究竟是车位的使用费还是车辆的保管费。认定的方法如下：

　　1、依照当事人的约定。如果当事人已经就停车合同的性质做了明确的约定，即约定为车辆保管合同或者车位使用合同，则可依约定解决。

　　2、如果当事人之间没有做出明确约定，则要根据当时的具体情况认定。有两个比较明显的判断方法是：（1）根据《合同法》第365条的规定：“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。”保管合同是一种实践性合同，即只有在寄存方交付保管物的占有时才生效。而车位使用合同是一种诺成性合同，从双方当事人意思表示一致时就开始生效。（2）在保管合同中，根据《合同法》第368条的规定：“寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，但另有交易习惯的除外。”保管人需要向寄存人出具保管凭证，如领取停车场的出入卡或凭证放行的车辆出人证等，寄存人也需要凭借保管凭证向保管人要求返还保管物，而在车位使用合同中，车位提供者只要按约定提供停车位即可，无需交付凭证。

　　在本案中，人民法院经审理认为，林先生没有与物业公司签订保管合同，在双方签订的物业服务合同中也没有保管车辆的约定，而且本案中林先生没有向物业公司转移对车的占有，物业公司也没有向林先生出具保管凭证。因此，物业公司和林先生之间没有成立保管合同关系，只存在车位使用合同关系，被告物业公司对原告林先生的车辆不负有保管义务。但是，原告的车辆在小区内丢失，表明被告物业公司在小区的安全管理上有漏洞，对原告车辆的丢失在管理职责上具有一定的过错。因此对原告林先生车辆的丢失应当适当予以赔偿。据此，判决被告物业公司承担原告林先生车辆被盗的经济损失2万元。