物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第三章 所有权

9、不动产的善意取得

生活实例

　　彭宇将一套房子出租给刘勇，可是房子出租一年以后，彭宇发现这套房子的业主换成了刘勇。彭宇报案后，调查得知，刘勇为获得该房产权，设立了一家房屋中介机构。当初刘勇与彭宇正是在这家中介机构签订的房屋租赁合同。

　　签订合同时，刘勇以到公安局和房地产管理局备案为由，以中介所的名义向王鹏索要房产证，其间，真实证件被刘勇掉包，骗取了彭宇的房产证。

　　此后，刘勇假冒彭宇的名义将该房屋以240000元的价格卖给林小冲。林小冲在买房前除认真检查这个房子的房产证和身份证等各种证件。之后，林小冲和刘勇一起拿着房屋的产权证、双方的身份证办理了登记过户手续，领到新的房产证。

　　彭宇把林小冲告上法庭，请求法院判该房屋买卖交易无效；要求买房人林小冲退还房子。法院认为，林小冲在购房交易过程中，尽到了一个买房者的注意义务，属于善意第三人。买卖合同的有效与无效不影响其善意取得的所有权。故对彭宇要求确认买卖合同无效、收回房产证的请求不予支持。法院判决驳回诉讼请求。

关键词解析

（一）本案的分析

　　本案争议的问题是，林小冲是否可以基于善意取得制度取得讼争房屋的所有权。

　　在本案中，彭宇是登记记载的权利人，林小冲是交易相对人，可以适用不动产善意取得规则处理二者之间的纠纷。林小冲在购房交易过程中除认真检查了房屋的房产证、契证和身份证等各种证件，尽到了一个买房者的注意义务，属于善意第三人；并且林小冲以合理的市场价格受让的房屋已过户登记到其名下。

　　因此，依据《物权法》第106条的规定，林小冲依据对登记簿记载情况的信赖所取得的房屋所有权应当受到法律保护。

（二）不动产善意取得制度

　　善意取得，是指无处分权人将其占有的财产转让给受让人，受让人受让该财产时是善意的，取得该财产的所有权或他物权。

　　针对不动产善意取得制度，存在肯定说与否定说：

　 （1）肯定说。认为应该承认不动产物权的善意取得。理由为《民法通则意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定。善意取得是一项基于占有的公信效力而产生的制度。占有的公信效力，是指依物权变动的公示效力，凡占有动产的人即应推定为该动产的所有人。根据这种观点，善意取得的理论基础是占有的公信效力，善意取得制度与占有有着不可分割的、必然的联系。

　 （2）否定说。由于不动产登记制度的存在和不动产登记簿具有对一切人公开的性质，因而任何人无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与不动产物权善意取得完全对立起来。

　　实际上公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此，公示公信原则可以适用于动产，而善意取得制度不适用于不动产。

　　《物权法》对善意取得制度作了规定。其第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”其第108条规定：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”

　　由此可见，《物权法》第一次明确了不动产可以善意取得，打破了不动产不可善意取得的传统，使得善意取得突破了动产交易领域的限制，扩张至不动产交易领域。

　　此外，《物权法》还规定了其他物权同样适用善意取得，从而明确扩大了善意取得的适用范围。

（三）善意取得的构成要件

　　第一，转让人对转让的财产没有处分权，但其对转让的财产的占有是合法占有。

　　如果转让人对转让的财产具有处分权，受让人取得受让财产的所有权依据的是合法有效的买卖行为，而不是善意取得制度。如，甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，丙支付了对价取走奇石。后甲发现，向丙追索。

　　本案例中，天然奇石属遗失物，遗失物不是无主财产，只是所有人丧失了对于物的占有，因此，甲仍然是奇石的所有权人。丙虽然是善意第三人，但是占有人乙的占有并非基于所有人的意思取得，不是合法占有，丙不能依善意取得制度取得奇石的所有权。因此，丙应返还奇石给甲。

　　第二，受让人受让该财产时必须为善意。这里的"善意"就是指不知情，即受让人在取得该财产时对“转让人对该财产没有处分权”这一事实是不知情的，认为该财产的占有人就是其所有人或具有处分他人财产的权限。需要注意的是，适用善意取得，只需受让人为善意即可，转让人是否为善意，不影响善意取得的适用。

　　第三，以合理的价格有偿受让。如果允许受让人可以无偿取得他人财产，相当于牺牲了所有权人的利益，保护了无偿受让人的利益，这样有失公平，因此不适用善意取得。如果转让财产的价格不合理，例如明显低于市场价格，同样也不适用善意取得。至于价格是否合理，主要根据市场交易状况来判断。

　　第四，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　此即转让人已将转让的不动产过户登记到受让人名下；转让人已经将转让的动产交付给受让人。因为不动产登记、动产交付是物权变动的公示方法，可以发生物权变动的法律效果，如果双方只是达成了不动产或者动产买卖合意，而没有发生不动产登记、动产交付，则双方当事人之间只是一种债的关系，不发生善意取得的效果。