物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第一章 物权法基本知识

3、物权法定原则

生活实例

　　小毛与老张签订书面合同，双方约定，小毛将其所有的门面房的使用权长期装让给老张，老张给付30万元。合同签订后，老张按约给予了30万元给小毛。三年后，老张将门面房的长期使用权转让给了老李。经查明，房管部门的登记记载显示，该门面房所有权及其所占土地的使用权人为小毛。小毛要求老张解除其与老李所签订的合同，并要求老李归还该门面房。老张抗辩说，自己对小毛的门面房拥有“长期使用权”。

关键词解析

（一）本案的分析

　　根据《物权法》第2条规定，物权分为所有权、用益物权和担保物权。长期使用权看似归属于用益物权，但我国现有的物权种类中，并不存在“房屋的长期使用权”，不是我国物权法规定的类型。因此，老张以长期使用权来抗辩不成立。

　　实际上，该案例中，老张与小毛的协议是一份租赁合同。根据我国《合同法》第214条之规定，租赁的期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。因此，老张拥有对小毛门面房的租赁权，但能否转让门面房的使用权涉及到租赁权的让与问题。

　　由于租赁合同涉及特殊的人身信赖，根据我国合同法》第224条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

　　由此可见，不经出租人同意的转让行为是无效的，出租人可以因此解除合同。本案中，老张的转让行为没有经过小毛的同意，小毛可以要求解除与老张的租赁合同，并可要求老李归还该门面房。

（二）如何理解物权法定原则

　　《物权法》第5条明确规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”物权法定原则包括如下内容：1、物权类型法定，即物权的种类非经法律规定，当事人不得创设。当事人只能依照法律明确规定的物权类型和条件设立物权，不能超出法律的规定设立法定物权以外的物权类型。例如，在法律只规定了动产质权而没有规定不动产质权的情况下，当事人就不得以约定设立不动产质权。2、物权内容法定，即物权的内容非经法律规定，当事人不得创设。物权的具体内容要由法律明确规定，法律对一个具体的物权内容规定是什么就是什么，当事人不得约定法定物权的具体内容。