物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第九章 抵押权

25、抵押与租赁的关系

生活实例

　　甲租用商业公司乙的供销大厦。乙在与甲签订租赁合同之前已将供销大厦抵押给中国银行某市分行丙。为此，乙向抵押权人丙发出通知，通知内容为“我公司欲将供销大厦出租给甲，因该大厦已抵押给贵行，特此函告”，丙回函内容为“供销大厦出租事宜已知悉，同意贵公司出租”。

　　在租赁合同期内，乙因未能按期偿还丙的贷款引发诉讼，诉讼中，乙、丙双方达成和解协议，同意以供销大厦折抵贷款及利息，丙申请撤诉结案。

　　此后，丙欲重新与甲签订租赁合同，因双方对租金未达成协议，丙将甲诉至法院，要求甲限期腾房。

　　甲抗辩称，甲租赁大厦经过了丙的同意，因此，按照“买卖不破租赁”原则，丙无权要求甲腾房，而应该继续履行原来与乙签订的租赁合同。甲认为，乙与丙达成的以房抵债协议损害了甲的优先购买权，属于无效协议，请法院驳回丙的诉讼请求。

关键词解析

　（一）本案的分析

　　关于本案如何处理，有人认为，由于该房屋的出租得到了丙的同意，也就说明丙对抵押权在实现时可能带有租赁负担是知悉并同意的，承担房屋上的租赁负担是丙的真实意思。

　　根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，该案的处理仍然应当遵循“买卖不破租赁”原则，丙要求腾房的主张不能成立，应当判决驳回丙的诉讼请求。

　　但是，就本案例而言，丙在回函中同意乙出租房屋于甲，能否即认为丙自愿受该租赁关系的约束呢？乙出租房屋时虽然征得了丙的同意，但是并不能推定其认可抵押权实现时抵押财产带有租赁负担，因为抵押人出租抵押财产并不需要征得抵押权人的同意，丙在回函中同意乙出租房屋没有任何法律意义，甲在承租该房屋时，对于该房屋已经抵押的事实是明知的，应当预见到抵押权实现时对其租赁关系的影响。

　 《物权法》第190条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《担保法解释》第66条第1款规定，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，本案应当判决支持丙的诉讼请求。

　（二）抵押与租赁的关系

　　由于抵押权的设立不需要转移抵押物的占有，其实现的是抵押财产的交换价值。因此，抵押人还可以占有、使用抵押财产，以实现抵押财产的使用价值，达到物尽其用的目的。那么，抵押人就抵押物（主要指不动产）设定抵押权后，仍得就同一财产出租。反之，抵押人将抵押财产出租之后，也仍然可以就该财产设定抵押。一般情形下，债权人的抵押权与承租人的租赁权不会发生冲突，但是，在抵押权实现时，由于“买卖不破租赁”原则以及承租人优先购买权两项制度的存在，抵押权会与租赁权发生冲突。这种冲突具体体现在两个方面：一是抵押权实现后抵押物的受让人是否受原租赁合同的拘束；二是抵押权实现时抵押物的承租人是否享有优先购买权。

　　对于抵押与租赁的关系，《物权法》第190条作了具体规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该规定是在《担保法解释》第65条、第66条的基础上做了进一步完善，更好地贯彻了公示公信原则，平衡了债权人与承租人的利益。

　　《物权法》与《担保法解释》的相同之处在于，对于先押后租与先租后押两种情形分别规定了不同的法律效果。简单地说，先押后租，抵押权能够对抗租赁权；先租后押，抵押权不能对抗租赁权。在租赁权物权化的情况下，法律之所以对这两种情形分别规定不同的法律后果，实际上是遵循了物权法上的“先来后到”原则，即先成立的权利优先于后成立的权利。

　　第一， 标的物先租赁后抵押情形的处理规则。

　　抵押权设立时抵押财产已出租的，不影响抵押物上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权，也即“买卖不破租赁”原则。

　 《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”租赁关系成立后，出租人将租赁物转让给第三人的，租赁关系不受影响，受让人所取得的财产是带有租赁负担的财产，承租人得以该租赁关系对抗受让人。

　　抵押权实现时，将抵押物拍卖、变卖或折价与普通买卖在性质上并无不同。在先租后押的情形下之所以赋予租赁权对抗抵押权的效力，这是由于租赁权的行使以占有使用抵押物为前提，在已出租的财产上设定抵押权时，应推定抵押权人知道或应当知道抵押物上存在租赁权负担的事实，法律使抵押权不能对抗租赁权符合“设立在先，权利在先”的一般原则。而且这样也可以避免出租人故意通过设定抵押权终止租赁关系或者剥夺承租人的优先购买权。

　　由于抵押权是对抵押物交换价值的优先受偿权，优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，而优先购买权则是以取得所有权为优先内容。因此，在先租后押的情形下，抵押权实现时抵押物的承租人享有优先购买权，而且在抵押物由他人获得时，仍然要遵循“买卖不破租赁”原则，抵押物的受让人受原租赁关系的拘束。

　　第二， 标的物先抵押后租赁情形的处理规则。

　　对于标的物先抵押后租赁的情形，《物权法》的规定与《担保法解释》有所不同。按照《物权法》第190条的规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”也就是说，《物权法》把先押后租又区分为登记抵押权与未登记抵押权两种情形，适用不同的处理规则。而《担保法解释》没有对登记抵押权与未登记抵押权分别规定不同的法律效果。

　 （1）登记的抵押权能够对抗承租人，也就是在抵押权实行时能够“破”租赁。原因有两个：第一，对于已经登记的抵押权，由于采取了登记的公示方式，可以推定承租人承租时对该财产已设定抵押是知情的，由公示原则所决定，承租人应当承担因抵押权的实现而对租赁关系产生的不利影响。第二，根据前手权利优先于后手权利原则，抵押权成立在先，即使租赁关系物权化，成立在先的抵押权也能对抗成立在后的具有物权性质的租赁关系。抵押权的对抗力包括两个方面：一是抵押物的受让人不受原租赁关系的约束；二是抵押权实行时，承租人不享有优先购买权。

　 （2）未登记的抵押权不能对抗承租人，也就是在抵押权实行时不能“破”租赁。按照公示原则，抵押权要取得对抗效力必须经过公示。

　　由于我国《物权法》规定动产抵押采登记对抗主义，对于没有登记的动产抵押，虽然动产抵押权自抵押合同生效时已成立，但是不能对抗善意第三人，亦即不具备对抗效力。因此，在标的物先抵押后租赁情形下，如果抵押权未经登记，则不具有对抗承租人的效力。