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北京长济律师事务所《在线律师》网 编著 中国法制出版社 出版

物权纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师 副主编:王爱民律师 策划:丁国文律师 撰稿:刘洋
2009年6月第1版 32开 平装

第一章 物权法基本知识

2、物权

生活实例
  小李和小王是多年相识的邻居。小李得知小王正在办理移民手续,一旦移民成功,小王所有的房屋将会出售。于是,小李与小王协商并达成协议,他们约定:在将来小王出售房屋时,小李享有优先购买的权利;同时,小李需要交付5万元作为定金。协议达成后,小李随即交付了定金。

  两个月之后,小王成功移民加拿大。当小王找其商量购买房子的事情时,小李告知小王,自己已经在一周前将房子卖给了别人,并已经办理了过户手续。小王愤怒之下,将小李告上法庭,诉小李侵犯了他的优先购买权这个物权,因此小李与其他人的房屋转让应归于无效。

关键词解析

(一)本案的分析

  《物权法》与我们每一个人息息相关,它界定和保护物的归属,从而鼓励人们更好地利用物,以获得更大的效用。但是本案中,虽然小李与小王订立的合同为房屋设定了优先购买权,但是物权的种类是法定的,优先购买权不是物权,那么小王就不能寻求物权保护,只能通过违约来寻求救济。

  《物权法》规定了一系列的物权,但其中没有将优先购买权作为一种法定的物权。《物权法》第2条第3款规定,本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。第五条规定,物权的种类和内容,只能由法律规定。

  因此,小李和小王之间关于房屋的优先购买权的约定,不因为当时的约定而具有物权的效力。从法律上看,小李和小王的合同与一般的合同没有区别,小王获得的权利只是债权。这一债权不能对抗购买房屋后办理了过户手续的另一方取得的物权。当然,优先购买权的约定还是具有法律效力的。小王可以通过合同约定,向小李主张违约责任,根据我国《担保法》第89条之规定,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

(二)物权的法律特征

  物权是人对物的支配权(支配性)和排除他人干涉的权利(排他性)的结合,即物权是权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。其主要法律特征为:

  1、物权具有支配性,即物权的权利人享有对物进行直接支配的权利。直接支配,是指物权的权利人可以依据自己的意志直接依法占有、适用或其他的方式支配物,任何人非经权利人同意,不得妨碍其行使自己的权利。

  2、物权具有排他性,即物权的权利人享有排斥他人干涉的权利,同一物上不得同时成立两个以上内容互不相容的物权。物权不同于债权,债权的作用是请求债务人为一定行为,数个债权人可以同时请求债务人为同种行为而互不影响,故而法律允许同一客体之上存在多个债权。

  3、物权具有对世性,即物权的权利主体是特定的,而义务主体是不特定的,权利人的权利可以对抗一切不特定的义务人,除物权人以外的其他任何人都负有不得侵害物权人的权利的义务。或者说,任何人侵害物权时,物权人都可以行使物权请求权,以排除他人的侵害并恢复物权应有的圆满支配状态。

  4、物权具有绝对性,即物权的实现不需要义务人的积极行为予以协助,权利人在合法范围内能够按照其意愿无条件地、绝对地实现其权利。物权的义务主体仅是负有不妨碍权利人行使权利的义务。物权的这一特征也是与债权相区别的。人身权与知识产权也是绝对权,而债权是相对权,其实现一般以特定义务人完成特定积极行为为条件。

法眼点睛
  应该说明的是,物权的排他性并不意味着同意物上不可以并存数个物权,数个物权只要内容相容,就可以并存于同一物上。在实践中,可以同时并存的物权有:

  1、所有权与其他物权可以同时并存。因为所有权人享有占有、使用、收益和处分等权能,但这些权能可以与所有权相分离,从而在权能分离的基础上使非所有人享有其他物权。比如,在土地所有权上设定抵押权。

  2、同一物上可以设定数个可以相容的担保物权。因为担保物权是以实现物的交换价值为目的,所以有在同一物上并存的可能。比如,当事人以一幢房屋作抵押分别向两个银行贷款。

  3、用益物权和担保物权可以在同一物上并存。因为用益物权和担保物权的设定目的和实现方法均有不同,故而也有在同一物上并存的可能。比如,土地使用权人在土地上给他人设定地役权,同时用该土地使用权作抵押。

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