物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第一章 物权法基本知识

2、物权

生活实例

　　小李和小王是多年相识的邻居。小李得知小王正在办理移民手续，一旦移民成功，小王所有的房屋将会出售。于是，小李与小王协商并达成协议，他们约定：在将来小王出售房屋时，小李享有优先购买的权利；同时，小李需要交付5万元作为定金。协议达成后，小李随即交付了定金。

　　两个月之后，小王成功移民加拿大。当小王找其商量购买房子的事情时，小李告知小王，自己已经在一周前将房子卖给了别人，并已经办理了过户手续。小王愤怒之下，将小李告上法庭，诉小李侵犯了他的优先购买权这个物权，因此小李与其他人的房屋转让应归于无效。

关键词解析

（一）本案的分析

　　《物权法》与我们每一个人息息相关，它界定和保护物的归属，从而鼓励人们更好地利用物，以获得更大的效用。但是本案中，虽然小李与小王订立的合同为房屋设定了优先购买权，但是物权的种类是法定的，优先购买权不是物权，那么小王就不能寻求物权保护，只能通过违约来寻求救济。

　　《物权法》规定了一系列的物权，但其中没有将优先购买权作为一种法定的物权。《物权法》第2条第3款规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第五条规定，物权的种类和内容，只能由法律规定。

　　因此，小李和小王之间关于房屋的优先购买权的约定，不因为当时的约定而具有物权的效力。从法律上看，小李和小王的合同与一般的合同没有区别，小王获得的权利只是债权。这一债权不能对抗购买房屋后办理了过户手续的另一方取得的物权。当然，优先购买权的约定还是具有法律效力的。小王可以通过合同约定，向小李主张违约责任，根据我国《担保法》第89条之规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

（二）物权的法律特征

　　物权是人对物的支配权（支配性）和排除他人干涉的权利（排他性）的结合，即物权是权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。其主要法律特征为：

　 1、物权具有支配性，即物权的权利人享有对物进行直接支配的权利。直接支配，是指物权的权利人可以依据自己的意志直接依法占有、适用或其他的方式支配物，任何人非经权利人同意，不得妨碍其行使自己的权利。

　 2、物权具有排他性，即物权的权利人享有排斥他人干涉的权利，同一物上不得同时成立两个以上内容互不相容的物权。物权不同于债权，债权的作用是请求债务人为一定行为，数个债权人可以同时请求债务人为同种行为而互不影响，故而法律允许同一客体之上存在多个债权。

　 3、物权具有对世性，即物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的，权利人的权利可以对抗一切不特定的义务人，除物权人以外的其他任何人都负有不得侵害物权人的权利的义务。或者说，任何人侵害物权时，物权人都可以行使物权请求权，以排除他人的侵害并恢复物权应有的圆满支配状态。

　 4、物权具有绝对性，即物权的实现不需要义务人的积极行为予以协助，权利人在合法范围内能够按照其意愿无条件地、绝对地实现其权利。物权的义务主体仅是负有不妨碍权利人行使权利的义务。物权的这一特征也是与债权相区别的。人身权与知识产权也是绝对权，而债权是相对权，其实现一般以特定义务人完成特定积极行为为条件。