物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第五章 建筑物区分所有权

19、物业公司的聘任与解聘

生活实例

　　经物业主管部门批准，平安小区业主会成立后，与自己中意的甲物业管理公司签订了物业管理服务合同。

　　随之，业主会作为原告以乙物业管理公司的服务不到位提起诉讼，将负责公寓前期物业管理的乙物业管理公司告上法庭，要求依法解除与被告的物业服务关系；由被告向全体业主公布物业费的支出情况；将配套设施、地下管网工程竣工图等相关资料以及物业用房、变电站设施等交给原告，以利于业主会自己新选聘的物业公司进行物业服务。

　　原告诉称，负责前期物业管理的被告管理混乱，服务意识和服务水平令全体业主不满意，还存在乱收费的现象。法庭上，被告乙物业管理公司对原告业主会的诉讼资格提出疑问，并称自己是初期经委托在小区进行物业服务管理的，在服务管理中，部分业主不交纳物业费，此次业主会要求解除物业服务关系，是为了达到不交费的目的，故不同意原告的诉讼请求。

关键词解析

　（一）本案的分析

　　在实践中，在原物业管理企业和新选聘的物业管理企业的交接过程中，由于各方面的原因，造成了物业管理企业与业主委员会之间的矛盾，甚至引发激烈的冲突，影响社会的和谐与稳定。

　　前期物业管理企业是由开发企业选聘甚至本身即受开发企业控制，往往将小区物业视为自己的“地盘”。由于业主对其服务不满意，双方在解除合同和重新选任过程中会产生较大的矛盾，原物业管理企业对业主聘任其他物业管理企业取代自己的行为不能正确认识，从主观上往往不愿意撤出物业。

　　同时，出于经营上的考虑，有的原物业管理企业希望能够通过拖延时间、不移交有关资料和设备等方式造成新物业管理企业不能正常开展工作而“知难而退”，迫使业主委员会妥协。

　　另外，有的小区部分业主拖欠的管理费较多，原物业管理企业担心一旦撤出将无法追缴欠费，遂要求业主委员会或新物业管理企业垫付欠费，否则即拒绝退出。有的业主委员会在原物业管理合同履行期限未满且原物业管理企业无根本违约行为的情况下，未经与物业管理企业充分协商即解除合同。

　　《物权法》第81条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。

　　在本案中，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位与其选聘的物业管理企业签订的物业服务合同为前期物业服务合同，当业主委员会与自己选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。所以，第三人与被告所签订的物业管理委托合同应予终止。

　　原告合法成立，诉讼地位符合法律规定，原告有权自主选聘物业服务企业对其提供物业服务。根据国务院颁布的《物业管理条例》相关规定，初期的原物业管理委托合同应予以终止；被告物业公司将物业用房、电梯、变电站、泵站设施交付原告收回，并将公寓竣工平面图等相关资料和文件交付原告。

　（二）物业公司的聘任与解聘

　　《物权法》第76条规定，业主有权共同决定选聘和解聘物业服务机构。《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、第12条规定，经全体业主所持投票权 2/3以上通过，业主大会可以选聘、解聘物业管理企业。

　　该规定的实施，使业主解聘原物业管理企业和选择新的物业管理企业的权利在法律程序上获得了保障。

　　在部分小区中，由于业主对原物业管理企业的服务质量、收费标准等不满而解除物业服务合同，并以招投标等形式重新选择物业管理企业。原物业管理企业对业主解除合同的行为不满，以种种理由拒绝撤离物业和进行交接，致使新物业管理企业无法入驻，并由此引发原物业管理企业与业主委员会之间的矛盾。如某小区业主委员会招标选择了新物业管理企业，原物业管理企业拒绝退出小区，甚至加派保安力量阻碍新公司进驻。新公司强行进驻小区后，双方形成对峙局面并持续数月。业主委员会为此向法院提起诉讼，要求原物业管理企业撤出小区并向新物业管理企业进行移交，而原物业管理企业反诉业主委员会招投标不符合法律程序。

　　对此类问题，根据《物权法》第76条第（四）项和第81条之规定，是否选聘物业管理企业，以及选任何物业管理企业，均属于业主区分所有权的内容。业主大会决定解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出或物业服务合同终止时物业管理企业拒绝移交物业管理用房和将资料转交给业主委员会，业主可以向人民法院提起诉讼。

　　小区物业的共有部分，包括有关物业管理设施和相关资料，均系由业主区分所有。物业服务合同解除后，原物业管理企业即丧失了继续占有使用物业管理用房、设施设备和相关资料的法律依据。原物业管理企业拒绝撤出或不移交有关事项的，业主有权向人民法院提起诉讼，要求排除妨碍或返还原物。原物业管理企业的行为给业主造成损失，业主还可提出损害赔偿之诉。

　　业主欠缴原物业管理企业的费用，根据合同相对性的原理，只能由原物业管理企业向业主追缴，包括提起民事诉讼，但不应作为其撤出和移交物业的先决条件强加给业主委员会和新物业管理企业。