土地承包与宅基地纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划、撰稿：丁国文律师
2009年8月第1版　32开　平装

第六章 农村宅基地法律问题

40．农村宅基地使用权的收回和灭失

生活实例

　　贾某是河北省廊坊市石牛村村民，贾某于2002年在本村取得宅基地一处，并在此建房四间。2008年6月，石牛村小学因扩建需要，占用贾某的宅基地，需要收回贾某的宅基地使用权。石牛村村民委员会向镇土地管理机构提出申请，经县土地行政主管部门审查，县人民政府批准石牛村村委会的请求。同时，石牛村村委会的代表找贾某商量，给予贾某地上建筑物补偿款，并给贾某重新划分一处宅基地。石牛村与贾某就补偿和重新划分宅基地问题达成一致协议。

　　高某是山东省济南市古城村村民，高某于2006年12月份在古城村获得一处宅基地，未建房。2007年7月，济南遭遇特大暴雨，高某的宅基地位于古城村的低洼处且与村外的一水库相距不远，随水库水位的不断上涨，高某的宅基地已成为水库的一部分。2007年9月份，高某急需建房，而水位一直未降。高某将已取得的《集体土地使用权》注销，古城村村委会又给高某重新分配了宅基地。

关键词解析

（一） 两案分析

　　上述两个实例，分别涉及农村宅基地使用权的收回和灭失的情形。河北省廊坊市石牛村收回贾某的农村宅基地使用权，无论在实质内容还是程序上均符合法律规定。山东省济南市古城村在村民高某的宅基地因自然原因灭失的情形下，对其重新分配宅基地的行为应予以肯定。理由如下：

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十五条规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。 依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　《河北省农村宅基地管理办法》第十二条规定，下列宅基地的使用权，由村民委员会向乡（镇）土地管理机构提出申请，经县（市）土地行政主管部门审查、县（市）人民政府批准后，可以收回：
　（一）为实施村庄和集镇规划进行旧村改造需要调整的宅基地；
　（二）为进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；
　（三）农村村民一户一处之外的宅基地；
　（四）农村“五保户”腾出的宅基地；
　（五）自依法批准之日起连续二年未按照批准的用途使用的宅基地；
　（六）县（市）人民政府规定应当收回的其他宅基地。
　　由于前款第（一）项、第（二）项和第（三）项规定的原因收回宅基地使用权的，村民委员会应当根据地上附着物的评估价格对原宅基地使用权人给予适当补偿。

　　本案中，河北省廊坊市石牛村收回贾某的农村宅基地使用权，无论在实质内容还是程序上均符合法律规定。

　　《中华人民共和国物权法》第一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

　　山东省济南市古城村在村民高某的宅基地因自然原因灭失的情形下，对其重新分配宅基地的行为应予以肯定。

（二）农村宅基地使用权的收回和灭失

　　农村宅基地是农民安身立命之地，法律严格保护农民对宅基地的使用权。但也存在因集体利益需要，需对农村宅基地进行收回，以及一些其他原因导致收回农村宅基地的使用权。我国《土地管理法》第六十五条对其作了规定。因发生收回农村宅基地使用权的情形不同，会产生不同的法律后果，有的需重新分配宅基地。本案中河北省廊坊市石牛村对贾某重新分配宅基地便是典型。

　　农村宅基地使用权的灭失，也会导致对村民重新分配宅基地，但农村宅基地使用权的收回和灭失更多的是不同之处：

　　1．农村宅基地使用权的收回和灭失发生情形不同
　　农村宅基地使用权的收回法律规定了多种情形；而农村宅基地使用权的灭失，一般只基于法律规定的因自然灾害导致农村宅基地使用权客观事实上已消失的情形。

　　2．农村宅基地使用权的收回和灭失的法律后果不同
　　农村宅基地使用权的收回可能发生给村民重新分配宅基地的情况，也可能不会发生；而农村宅基地使用权的灭失必然发生给村民重新分配宅基地的情况。

　　3．农村宅基地使用权的收回和灭失是否会发生补偿不同
　　农村宅基地使用权的收回，视收回发生的原因情况，可能对宅基地使用权人的地上建筑物发生补偿问题。但农村宅基地使用权的灭失不会发生补偿。