〖以下文章原载《新京报》20080229 B21版 房产频道>黄金楼市·服务>置业问答
专栏
专题采写/本报记者 杨娟娟
解答：北京长济律师事务所主任律师朱寿全、律师丁国文〗
·购买烂尾楼住宅不影响使用年限
·婚后购房归属不受户主名影响
·五年内经济适用房交易合同无效置业问答
购买烂尾楼住宅不影响使用年限
问：我近期看上了一个项目的新房，不过朋友告诉我，这个项目是烂尾楼改造的，买的话会有不少问题，比如土地使用权年限会减少。请问土地使用年限对于新房的影响大吗？到期是否会自动续期，该如何办手续？ 答：烂尾楼不是法律概念。按人们的一般认识，烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工建设后因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一段时间的房地产项目，包括已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。
购买烂尾楼改造项目的新房，要看房屋的用途。如果是住宅，土地使用权年限对于新房没有影响。《物权法》第一百四十九条第一款规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。既是自动续期，就无需办理任何手续，否则就不叫自动续期了。
如果为非住宅，比如商业用房，土地使用权年限对于所购新房可能会有影响。烂尾楼的土地使用权期限已经缩水，按《物权法》规定，其土地使用权期限届满后不能自动续期。这种非住宅建设用地使用权期满如何续期？续期是否再交纳土地出让金？目前尚无有关规定。但从逻辑上推理，针对《物权法》中非住宅建设用地续期的土地使用费支付标准等问题，国家会尽快出台相关配套规范。
婚后购房归属不受户主名影响
问：我与老公的房是在结婚前两年买的，当时因为还没有结婚，所以房产证上写的是老公的名字，请问如果将来我们离婚房子是双方共有的吗？如果我们再买房，此时是为婚后所购，但房主依然是写他的名字，那将来离婚房子是否是双方共有？ 答：该问题涉及婚前房屋共有和夫妻共有两个方面。《物权法》第九十三条规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。你与丈夫婚前两年所购房屋，房产证上只有丈夫的名字，但可以是你们二人共有。如果确为你二人出资购买，但你丈夫主张该房系婚前财产，是他自己购买，属于他自己所有，与你无关，则你必须拿出证据证明该房是你们二人共同出资购买，属于你们共有。否则，离婚时很难被认定为婚前房屋共有。当然，如果实际上就是你丈夫一人出资购买，又没有约定为你们共有，该房应是婚前一方财产，离婚时你无权主张该房共有。
如果你与丈夫婚后买房，房主依然写他的名字，将来离婚时房子是夫妻共有，除非你与丈夫对这套房产所有权另有约定。无论婚前共有还是夫妻共有，如果房产证上仅有一方的名字，则该方可自行出售房产；另一方想要维护自己权益，可能面临诉讼之累。
五年内经济适用房交易合同无效
问：我通过中介，定了一套还未取得房产证的经济适用房，签了居间合同、买卖合同和补充协议。其中，补充协议里规定了违约要交赔偿金。但是现在，我考虑到这种房子的风险，又不想买这个房子了，请问如果悔约， 交给业主的3.5万定金能要回来吗？中介费是否要支付？ 答：你签订的经济适用房买卖合同及其补充协议，如果是合法有效的，且不存在可变更、可撤销的理由，即使未取得房产证，你悔约也是违约。问题的关键是，你签订的购买经济适用房合同是否合法有效？
按有关规定，已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭（购买时，购买人仍需按有关规定办理经济适用住房购买资格审核手续，超过核定最高购房总价标准以外部分需补交10％的综合地价款并按经济适用住房产权管理）或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售，由出售人按成交额的10％交纳综合地价款。可见，关于经济适用房交易有很多禁止性规定，购买经济适用房的合同如果违反有关禁止性规定，可能被认定为无效合同。
关于未取得房产证进行房屋交易的风险问题：若卖房人在未取得房产证前上市交易，则房屋买卖合同的效力待定，若发生争议时卖房人仍未取得房产证，则房屋买卖合同应认定为无效。这样的话，你可以要求业主返还3.5万元的定金，同时中介费也可以不支付。
置业信箱：humin@vip.sohu.net
本期解答：北京长济律师事务所律师朱寿全、丁国文
本版采写/本报记者 杨娟娟
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