楼市访谈

〖以下三篇文章原载《新京报》20070615 B23版　房产频道 > 黄金楼市 专栏
解答：北京长济律师事务所主任律师朱寿全、律师刘雪梅〗
·管道渗漏但不影响居住无法退房
·签认购协议书慎交定金
·抗议开发商不能拒交物业费

置业问答

管道渗漏但不影响居住无法退房

　　陈先生：我买的商品房在我入住后就发生管道渗漏，找物业公司维修了几次，也没有修好，还造成家具损坏。在这种情况下，我能要求退房吗？如果不能退房，我应该向谁索赔？

北京长济律师事务所主任律师朱寿全(中）

　　答：对开发商交付使用的商品房存在的质量问题，一般分为下列三种情况进行处理：

　　一是主体质量不合格。购房者如果认为房屋主体质量不合格，应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，并要求开发商赔偿损失。

　　二是购房者所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。这种情况下，购房者可以请求退房并赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。

　　三是购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。在这种情况下，购房者不能要求退房，但在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。在正常使用条件下，对于房屋建筑工程的最低保修期限，《商品房销售管理办法》中作出了明确规定。对于法规及《住宅质量保证书》中没有约定的其他保修范围项目的保修期限，购房者须与开发商补充约定。

http://house.thebeijingnews.com/0760/2007/06-15/760018@269700.htm

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签认购协议书慎交定金

　　张先生：我现在打算买房，看上了东四环一套期房，开发商现在要我们签一个《房屋认购协议书》，我不太明白的是，一般买房不是签商品房买卖合同就可以了吗，为什么开发商还要签认购协议书呢？消费者签这个协议书，会不会有什么风险？

　　答：开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要原因在于，房屋一旦被购房者选中，开发商就应当向购房者预留该房屋，并与购房者签订《商品房买卖合同》，如果购房者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么预留的做法就会给开发商的销售造成影响甚至是损失。

　　购房者在签订《房屋认购协议书》时，要特别注意定金和订金的区别。订金具有预付款性质而非订立合同担保性质的定金，当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人返还订金。而根据定金法则，定金的数额不能超过合同标的总额的百分之二十；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

http://house.thebeijingnews.com/0760/2007/06-15/760018@269701.htm

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抗议开发商不能拒交物业费

　　刘女士：我买了一套商品房已入住，发现原先开发商承诺的很多条件都没有兑现，现在开发商已找不到，但是物业公司当时是由开发商选聘的，我们很多业主都因此拒交物业费，请问我们这么做有法律风险吗？

　　答：应当明确在本问题中存在两个不同的法律关系，即购房者与开发商签订的房屋买卖合同关系以及业主委员会代表业主与物业管理公司签订的物业服务合同关系。根据合同的相对性原则，合同权利、义务关系只能发生在合同当事人之间。结合问题，开发商没有兑现承诺的行为违反的是商品房买卖合同，购房者应当依据买卖合同追究开发商的违约责任，与物业管理公司无关。但是如果物业公司没有很好地履行物业服务合同中的相关义务，购房者则可以依据物业合同追究物业公司的违约责任。物业公司和开发商是两个完全独立的法人单位，应当各自独立承担相应的法律责任。虽然在本题中前期物业公司是由开发商选聘，甚至在很多现实情况中两者有实质性的牵连，即老百姓通说的一家，但是在法律层面上，依然是两个不同的责任主体，不能混淆。

　　此外，即便物业公司没有完全按照合同约定提供物业服务，业主也不能简单地以开发商违约为由拒绝支付物业费。合同法中明确规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，以违约对抗违约，最终自己也要承担违约责任，这也是为什么在诸多物业纠纷中业主败诉的原因之一。业主维权可以通过协商、诉讼或其他法律途径，追究物业公司的法律责任。

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　　（如果读者在置业过程中遇到问题，欢迎咨询，联系方式：humin@vip.sohu.net）

　　本期解答：北京长济律师事务所主任律师朱寿全、律师刘雪梅

http://house.thebeijingnews.com/0760/2007/06-15/760018@269703.htm

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