房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

二、商品房预售法律问题

9、商品房预售标的物标准变更的法律后果

生活实例

　　甲于2002年8月18日与A公司签订一份预售商品房协议，约定甲购买A公司开发的商品房一套，建筑面积为132平方米，于2002年10月30日前交付使用。同时，约定了房屋的装修标准，并约定该房屋售价每平方米3300元，共计435600元。由甲预付全款的60%即261360元，余款在房屋最终交付前一次性付清。合同签订后，甲按时支付了预付款。A公司一直到2003年11月20日才完工。并且A公司向甲主张：因建筑材料价格上涨及装修标准的提高，要求把房屋售价按每平方米4300元计算。甲对此不能同意，房屋未能交付使用。甲于2003年12月28日向人民法院提起诉讼，要求解除与A公司的购房协议，并要求退还已经交付的购房款及该款的利息。被告A公司答辩称，房屋的装修标准是和原告商量过的，原告未按协议付清余款属于违约，要求继续履行协议，不同意退还购房款。一审支持了A公司的主张，甲不服上诉至二审人民法院，诉称：被上诉人未能按期交付房屋，是违约，应该承担违约责任；原审判决认定此房屋建筑装修标准是我方同意的，缺乏确切的证据。二审法院查明案情后依法做了改判，基本上支持了甲在一审中的诉讼请求

关键词解析

　　本案双方当事人之间的纠纷属于预售商品房合同纠纷。本案中，上诉人甲与被上诉人A公司签订的商品房预售协议符合法律的规定，是当事人双方真实意思的表示，是有效协议，双方应该认真履行。上诉人依照合同的约定按时交付了房屋的预付款，而被上诉人没有按照约定期限向上诉人交付房屋。并且，也没有什么延期交房的不可抗力的有效证据。所以应该认定是违约。另外，被上诉人提出该房屋最后的装修标准是按照和上诉人商量好的后续约定执行的，但是，于此没有确凿证据。按照最早的约定，被上诉人预售给上诉人的是通常意义上的标准住房，但是，被上诉人将原来双方约定的标准擅自提高建成了较为高档的住房，违反了双方最初签订的协议，上诉人拒绝接受，是合理的。《中华人民共和国民法通则》第4条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”本案被上诉人不仅未按合同约定的期限履行义务，延迟很长时间未能交付房屋，而且单方面变更履行标的物，即将原约定通常意义上的标准住房变更为较为高档的住房。这些事实表明，被上诉人在履行合同过程中违背了诚实信用的原则，违反了合同的约定。另外，《中华人民共和国合同法》第94条也规定，“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”因此，上诉人要求解除合同，要求返还已经支付的购房款和同期银行利息，是有法律根据的，是应该得到支持的。