房屋买卖纠纷
律师在线答疑
主编:朱寿全主任律师 副主编:王爱民律师 策划:丁国文律师 撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版 32开 平装
九、有关房改房买卖的法律问题
76、房改房在夫妻离婚时的分割
生活实例
一对夫妇，拥有一套二居住房，90平方米，为女方单位分配的公房。1994年，夫妻两按照房改政策以4万元的成本价买下了这套住房，但还没有拿到产权证。后因两人闹离婚，对房屋的归属争执不下。男方没有其它住房，在法庭上提出希望两人各住一间房，或按照房屋的市场评估价进行公平分割。但法院对男方的诉求未给予支持，判决此套房屋给予女方使用居住，女方则将购房款的一半即2万元交给男方作为补偿，男方须立刻搬出该房屋。男方心里非常不满，总觉得吃亏，遂向律师请教。律师认为：依据《民法通则》、《婚姻法》、最高人民法院《关于审理离婚案中公房使用、承租若干问题的解答》及有关房改的若干政策、法规等。取得房改公房产权有两种可能，一种是以标准价购房，取得部分产权。一种是以成本价购房，取得完全产权。我国婚姻法第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等处置权。”依据这一条款，最高人民法院在《关于审理离婚案中公房使用、承租若干问题的解答》中规定：“对夫妻共同出资而取得部分产权的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋部分产权的一方，一般应按所有房屋产权比例，依照离婚时当地政府有关部门发布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。”�
关键词解析
应该说，本案的判决有失公正，本案判决所依据的有关规定也很有其局限性，不大公平、不大符合市场经济发展的趋势。公房上市是必然的，一旦上市其价格必定比房改购房的标准价高得多。夫妻分离时，一方取得标准价的一半，而一方却拥有价值巨大的房屋。这显然违背《婚姻法》的夫妻平等财产权、处分权的规定。因此在司法解释中，最高人民法院又做一变通规定称：“对夫妻双方均争房屋部分产权的，如果双方同意或双方经济、住房条件基本相同可采取竞价方式解决。”
虽然这也不能说是一种好办法，但毕竟有了司法解释，也只能适用该司法解释。而对于以成本价购买的房改公房，离婚时又该如何处理呢？
建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》中规定：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为私产。”也就是说，婚姻关系存续期间，夫妻双方任何一方参加房改以成本价购得的公房，即为公民私有财产，享有完全占有、使用、收益、处分的权利。而依据《婚姻法》之规定，无论该房产的产权证上登记的是夫妻双方任何一方或双方，该房产实际上都是夫妻双方共同财产。
取得产权的房改公房，其性质同其它商品房住宅一样，一旦进入市场，其价值会直接体现出来。所以，夫妻双方离婚时，只能按该房房产的实际价值来分割，而不能再按照取得该房产时所付出的代价确定房屋的价值。只有这样才是公平、合理、合法的。
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