房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

二、商品房预售法律问题

7、商品房预售开发商所做广告的约束力

生活实例

　　王先生看中了一套预售的楼房，开发商在预售广告中承诺该楼房配有地下停车场。当楼房实际交付时，王先生却发现开发商配备地下停车场的承诺没有兑现，为此他要求开发商承担违约责任并赔偿一定的经济损失，但是开发商拒绝赔偿。

关键词解析

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　本案中，开发商在预售广告中明确承诺所售楼房配有地下停车场，所以应该将此广告视为要约，将有关承诺的条款视为合同的正式内容。开发商没有按照被视为合同正式内容的承诺去履行合同，应当承担违约责任，梁女士的要求是合法的。

　　现今房地产竞争空前激烈的环境下，开发商为推出自己的楼宇、宣传自己的楼宇具有某种特色绞尽脑汁。广告是他们常用的手段，如果在最后交房时，这样的广告许诺无法兑现，就会产生开发商和业主之间的纠纷，有的纠纷声势比较大，影响社会的安定，所以对这方面问题予以充分的重视，找到解决问题的根本办法是必须的。

　　商品预售中的广告是一种要约邀请（或称要约引诱），以引诱购房者向开发商发出要约，要约邀请一般没有约束力。如果购房者及开发商将广告内容订入合同或者将广告、说明书、示意图等作为合同附件的，即广告已成为商品房预售合同的一部分，那么开发商应该对这部分内容承担民事责任。现在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，已经明确规定：广告中具体确定的说明和允诺当对房屋价格的确定有重大影响的，即使这些说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，也应当承担违约责任。

　　综合来看，商品房预售中违反广告许诺有二种典型情况：一种是形式上的，如开发商声称其房产是“一流的”、“典雅的”、“脱俗的”等等的自我夸耀。开发商若违反此种许诺一般不予追究他们的民事责任。另一种是实质上的，诸如许诺居住小区内草地面积多少，许诺住宅小区将建造游泳池、网球场等配套设施，许诺所售楼房配有地下停车场等等，而最终没有兑现时，开发商对于这部分许诺应该承担相应的民事责任。

　　另外，我们也可以根据《中华人民共和国广告法》的规定追究开发商甚至广告经营者、发布者的责任。《中华人民共和国广告法》规定：“广告应当真实合法”，“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”，“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者明知或者应知虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。”

　　还有，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。这也是我们在处理这方面纠纷时可以运用的法律规定。