房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

69、房屋买卖合同中的“得房率”问题

生活实例

　　李保琳与大庇房地产公司于2007年5月12日签订了一份《商品房预售合同》，合同约定：李保琳购买大庇房地产公司开发的某小区房屋一套，暂测房屋建筑面积100平方米，其中套内建筑面积70平方米、公用分摊建筑面积30平方米；每平方米建筑面积单价10,000元，房屋总价款1000000元。双方在合同中还约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以行政机构认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2007年5月16日，李保琳依约履行了义务，一次性付清了全部房款。2007年10月31日，房屋建成后，实测建筑面积为104平方米，总建筑面积增加了4平方米。其中，套内建筑面积为71平方米，增加了1平方米；共用建筑面积为33平方米，增加了3平方米。大庇房地产公司以实测面积大于合同约定面积为由，要求李保琳支付共用分摊建筑面积增加款40000元。为了拿到房屋钥匙，李保琳被迫缴纳了前述款项。李保琳认为，尽管房屋的建筑面积增加了，但其“得房率”反而降低了，因此，大庇房地产公司不应向其收取增加的共用分摊建筑面积的房款，故起诉至法院，要求大庇房地产公司退还房款30000元。

　　在庭审中，被告辩称：对原告陈述的事实无异议。被告按照合同约定，补收了4平方米的房款40000元，原告未提异议。被告按照双方合同的内容要求原告补足增加面积房价款的做法是正确的。不同意原告诉讼请求。

　　人民法院经审理查明，对原、被告陈述一致的事实予以确认。法院认为：房屋的建筑面积由套内面积和共用分摊面积两部分组成，套内面积与建筑面积之比决定了商品房的实际使用率（得房率）。房屋建筑面积的增加，有几种原因：一是套内面积或共用分摊面积增加造成；二是套内面积和共用分摊面积均增加造成；三是套内面积减少、共用分摊面积增加或者套内建筑面积增加、共用分摊面积减少，但增加的幅度大于减少的幅度造成。上述原因，既可能导致得房率的提高或不变，也可能导致得房率的降低。本案诉争房屋由于共用分摊面积增加比套内面积多，致使房屋的得房率下降。本案中，双方在预售合同第二条既约定了套内面积，又约定了建筑面积，显然得房率按合同约定已有固定数值，买受人预购房屋是基于对得房率的清晰认识和信赖，而开发商也将得房率作为吸引消费者购房的一种商业手段和承诺。当实际交付的房屋因建筑面积的增加反而导致了得房率的下降，如仍允许被告按增加的房屋建筑面积补收房款，既不符合原告购房时的初衷，被告亦有误导原告之嫌，违背了民事活动所遵循的公平和诚实信用原则，损害了原告的权益。因此当得房率降低而建筑面积增加时，被告无权就增加的共用分摊面积向原告补收房款，被告仅可就套内面积的暂、实测变化适用多退少补的原则。原告要求被告退还多收取共用分摊建筑面积增加款的诉讼请求，应该予以支持。最后，法院依法判决被告返还原告房款30000元。

关键词解析

　　本案的关键在于，是应按房屋建筑面积的暂测、实测差异补收房款，还是按房屋套内建筑面积的暂测、实测差异补收房款。《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。即：房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。套内建筑面积部分为独立产权，为买受人所专有；分摊的共有建筑面积部分为共有产权，为业主所共有。在房屋建筑面积不变的情况下，套内建筑面积越大，分摊的共有建筑面积相对就小，买受人的得房率就越高（得房率=套内建筑面积/建筑面积），得房率越高买受人实际得到的、能够使用的面积就越大。同理，在房屋建筑面积增加的情况下，若分摊的共有建筑面积增加的幅度大于套内建筑面积增加的幅度，买受人的得房率就会降低。

　　本案中的“面积差异处理条款”对房屋建筑面积发生误差时的处理方法做了约定，但没有对套内建筑面积误差、共有建筑面积误差的处理方法作出更为详细的约定。在增加的共有建筑面积大幅度地超过增加的套内建筑面积，导致得房率降低时，如果仍严格按照合同约定，要求原告支付共有建筑面积增加款，将显失公平。

　　“得房率”是房屋买卖中比较重要的一个指标。得房率是可供住户支配的使用面积与建筑面积的比值，得房率越高，意味着可供住户支配的使用面积越大，公摊面积越小。公摊面积包括大堂、门厅、电梯间、走廊等。有关专家认为，得房率不能一味求大。得房率过高会导致公用面积减少，这样居住起来就会感觉拥挤、不舒服。试想，如果高层建筑为减少公摊面积只设一部电梯，上下班高峰时人们就要长时间等电梯。另外，得房率高的房子，价格相对也会高一些。一般情况下，得房率在70％左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠，因此，购房者应该根据个人的实际选择适合自己的得房率。