房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

67、开发商逾期交房时的合同解除权

生活实例

　　2002年6月11日，王良与甲房地产开发公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，王良购买甲公司开发的一套商品房，甲公司应该在2002年12月31日前交付房屋，如果甲公司未能按照合同约定如期交付房屋，分两种情况：逾期不超过60日，则甲开发商给付违约金；逾期超过60日，王良有权解除合同或者有权要求继续履行合同同时获得违约金赔偿。2003年2月1日，甲公司向王良发函确认其延期交房的事实并承诺承担责任，同时表示，保证在2003年3月底前通知业主收楼入住，对不同意这样处理方式的业主，可以提出退房。王良收到甲公司上述函件后，没有提出退房。2003年3月30日，甲公司发函通知包括王良在内的业主可以办理收房手续。2003年4月15日，王良以甲公司未能提供验收合格证和用地批准文件为由拒绝收房。2004年6月9日，王良以甲公司逾期交房为由向法院提起诉讼，要求解除合同，并要求甲公司退还购房款、利息和支付违约金。甲房地产开发公司于2003年3月至12月间，已经取得了各项合格证明，也办理了竣工验收备案手续。2004年4月28日，甲公司所建小区取得房地产权属证书。

　　法院经过审理认为，根据《中华人民共和国合同法》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，合同双方当事人行使合同解除权是有期限的，在合理期限内不行使，该权利消灭。

关键词解析

　　《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

　　解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在一定期间行使。

　　上述规定中，三个月和一年这两个期间均属于“除斥期间”，它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满前，解约权人不行使解除权，该权利即于届满日归于消灭。简单说就是：房地产商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人便开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权进入了一年的除斥期间的倒计时。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，开发商催告购房人行使解约权，则购房人应该在收到催告之次日起三个月内行使解约权，过了三个月购房人再向法院提出诉讼请求解除合同的，同样不会得到法律的支持。

　　本案中，王良在开发商发函催告后未能行使解除权，王良的解除权因超过一年的最长期限不行使而归于消灭。因此，法院最后判决驳回王良的诉讼请求。