房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

59、中介隐瞒房屋重要信息的责任

生活实例

　　房产中介公司为了促成交易，对购房人梅小姐隐瞒了(或者也可以说是忘记告诉了，还可以说成是觉得无关紧要就没有告诉等等)房屋周边的重要信息。梅小姐发现这些被故意忽略的现实情况后，不再履行已经签订的合同，中介因此得不到相应的中介费用。所以，中介公司向法院起诉要求梅小姐支付中介费和违约金。但是，这样的诉求遭到法院驳回。

　　梅小姐因结婚急需买房，便委托中介为她介绍房子。没几天，中介公司便向她介绍了某小区的一套二手房。梅小姐看房后对房屋的地理位置、格局、价格都很满意。中介对梅小姐说，市场上这样的房子不多见，很多买家都有兴趣，想买就要尽快决定。在这样“热情诚恳”的催促下，第二天，梅小姐就与卖方、中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，并向卖方支付了１万元定金。合同中说明，梅小姐须向中介支付咨询和服务费10500元。随后的几天，梅小姐通过向朋友了解和上网查询，发现所购房屋靠近城市地铁车站的变电站，房屋的楼下还是大楼的变电房。根据常识，一般人都懂得，变电站、变电房均有不同程度的电磁辐射，可能对附近居民的身体产生不良影响。梅小姐得知这一情况后，决定不再购买该房屋，经与卖主协商，卖主同意在扣除部分定金后解除合同。但中介方坚持要求梅小姐支付中介费，被梅小姐拒绝后，便起诉至人民法院。

关键词解析

　　二手房买卖中介合同系居间合同，根据《合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。由此看来，拒付中介费的法定理由是居间不成或由于中介的欺诈行为而导致交易不成的情形。

　　梅小姐答辩称，中介没有向她告知房屋周边存在辐射这一重大情况，严重违反了合同法的上述规定以及《中国房地产经纪置业规则》第二十一条的规定：“（一）——到委托出售（出租）房屋现场及有关部门进行必要的调查、核实，向委托人说明其中的有利和不利因素及对交易可能产生的影响。”因此，中介公司不应收取佣金。

　　法庭审理后认为，房产中介提供服务时应如实客观地向客户介绍房屋及足以影响客户购买意向的房屋周边环境的基本情况，包括有利和不利的因素都应如实告知，否则不得要求支付报酬。这既是房地产中介机构在市场经济活动中应恪守的商业道德，也是我国合同法所规定的义务。因此，法院依法驳回了中介的请求。

　　另外，根据《合同法》第四百二十五条规定的“——不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”这一条款，中介应该规范自己的服务行为，否则，也有可能反被顾客诉求损失赔偿，如果闹到那样地步，将是得不偿失的。