房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

57、开发商逾期为业主办理房产证问题

生活实例

　　广州市某房地产开发有限公司，领有商品房预售许可证。2002年5月9日，张国先生与该公司签订了《商品房买卖合同》，约定张国购买该公司开发的某大厦西幢第5层F号房，建筑面积135.1181平方米，总价为797738元，付款方式为银行按揭；房地产开发公司应当在2002年6月31日将经验收合格的房屋交付张国使用；房地产开发公司应在房屋交付使用后120天内将办理权属登记需由房地产开发公司提供的资料报产权登记机关备案，如因房地产开发公司的责任，张国不能在房屋交付使用后365天内取得房地产权属证书的，双方同意按下列原则处理：张国不退房，房地产开发公司按已付房价款的3%向张国支付违约金，违约金于房地产开发公司逾期交付房地产权属证书第二天起至60日内以现金予以支付张国等。合同签订后，张国向中国农业银行申请房屋抵押贷款，已经向房地产开发公司支付了全部购房款。2002年6月23日房地产开发公司向张国发出收楼通知书。同年7月2日，张国办理了收楼手续。但房地产开发公司至今未为张国办理房地产权属证书。2003年9月，张国向人民法院提起诉讼，要求开发公司支付已付房价款3%的违约金。一审判决，张国先生胜诉。被告开发商不服，提出上诉，二审人民法院经过审理，判决维持原判，驳回上诉。

　　一审法院认为：张国与广州市某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行。广州市某房地产开发有限公司逾期未为张国办理房地产权属证书，已构成违约，应依法承担违约责任。故张国要求房地产开发有限公司为其办理所购房屋的产权证，并按房款总额的3%支付违约金的诉讼请求合理，予以支持。

　　二审法院认为：张国与广州市某房地产开发有限公司在自愿平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。对房地产开发有限公司认为其司已办理的房屋面积的测绘及房管部门对所售房屋所在大厦权属的确认，表明其司已经履行了房屋权属登记的义务的抗辩，法院认为，房地产开发有限公司提供的办理权属登记的证据只证明其司办理了大厦整体权属的确认手续，并不能说明其司已按照合同约定办理了大厦中争议房屋的产权权属登记手续，因此，房地产开发有限公司在交付房屋给张国使用，逾期没有为张国办理房地产权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任。

关键词解析

　　本案件中，双方当事人对房屋合同事实没有异议，只对是否构成违约存在争议。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　这样看来，哪一方违约，只要明确房产证不能办理的原因是什么，是买受人造成的，还是出卖人造成的。本案中，开发商长期不予办理房产证，并且不能证明房产证书迟缓办理的责任在购买一方，所以，开发商应该按合同的约定承担违约责任。