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房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师 副主编:王爱民律师 策划:丁国文律师 撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版 32开 平装

九、有关房改房买卖的法律问题

56、房屋买卖中的“阴阳合同”

生活实例
  2008年5月,田某通过某中介公司介绍与王某签订了《房屋买卖协议书》,约定将其一套商品房以46万元的价格卖给王某,协议书签订当日,王某交付了定金1万元。随后,田某随王某等人到房屋交易中心办理房屋过户手续时,王某提出让田某在“新合同”上签个字,房屋价款写成25万元。王某说这样他可以少缴一些过户税,也答应给田某一些好处。田某按照25万元的价格重新填写了《房屋买卖协议书》,缴纳了房地产交易契税,办理了过户手续。事后,当田某向王某索要购房款和好处费时,王某却以过户手续上写的房款是25万元为由,只同意支付给田某25万元。因此产生纠纷,田某到法院提起了诉讼。庭审时,中介公司作证,田某和王某约定的真实房价是46万元。法院经审理认为,王某为少交房地产交易契税,与田某签署“25万元”《房屋买卖协议书》,该行为损害国家利益,造成国家税费流失,故认定该协议无效。而“46万元”的《房屋买卖协议书》系双方真实意思,法院最后判决,按照原协议,扣除抵作房款的定金1万元,王某给付田某购房款45万元。
关键词解析
  近年来像田某、王某这种二手房买卖合同纠纷明显增加。一些二手房交易的当事人双方,为了少缴纳税款,就同一套房屋约定两个价格订立两份合同,用约定较低价格的合同办理相关的交易手续,而私底下按照较高价格的约定交易房屋,以逃避国家税收。这样的合同也被叫做“阴阳合同”。本案中,田某就是签订了“阴阳合同”,险些损失20万元合同差价。幸好有中介公司可为田某作证,否则,田某还未必能打赢官司。

  就此问题,多家地产中介的中介人员表示,“阴阳合同”太普遍了。甚至有的人认为90%的二手房交易都是用的“阴阳合同”。尽管政府想了很多办法要严禁,但仍然屡禁不止。

  “为占小便宜,签订‘阴阳合同’,这样不仅会造成经济损失,一经查出,当事人还可能被追究刑事责任。”经办过该种案件的检察官提醒有关当事人,签合同时一定要阅读每项条款,不明白之处可以让对方以书面形式说明,记住一定不要在空白合同上签字。

  “阴阳合同”是典型的交易双方恶意串通损害国家利益的行为。根据我国《民法通则》和《合同法》的规定,此种合同应属无效合同。买卖双方签订“阴阳合同”逃税,如被有关部门查实,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。二手房交易的中介机构,不要帮助当事人签订虚假合同,或提供其他“方便”,帮助当事人偷逃国家税款,有上述行为的,依据税收征收管理法实施细则的相关规定,税务机关除没收其违法所得外,还可以处未缴、少缴的税款1倍以下的罚款。

法眼点睛
  买卖双方签订“阴阳合同”,一旦交易风险发生时,卖方可能拿不到全部房价款;而买方虽少缴纳了有关税费,但再度卖房时就要承担更多的个人所得税、土地增值税和土地受益金;同时,当事人可能还要承担相应的刑事责任。所以,贪图便宜往往是一切灾祸的导火索。为了区区几千元,而冒失去几十万元的更大损失,甚至坐牢的风险,实在是不明智,连基本的“风险越大,收益越大”的道理都不符,绝对是得不偿失。所以不要为了少交税而在买卖二手房中签订“阴阳合同”。

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