房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

一、房屋买卖法律问题的概述

5、房屋买卖合同的主要内容

生活实例

　　一对夫妻经过研究决定卖掉原先住的使用权房，再买一个新的住房。夫妻两个和孩子去房屋中介去卖房时，房屋中介的皮某接待了他们，双方约定了房屋价格是9万元，先付定金一万元，由买方负责办理过户手续。就在要签字时，张先生带去的宠物狗跑了出去，张先生马上到走廊里去追，结果，马女士自己签了两个人的名，并按下了自己的手印。回到家里，因有特殊情况，张先生马上要马女士去把定金给对方送回去，解除合同。第二天马女士和张先生的朋友一起拿着钱去找皮女士，要求解除合同，皮女士一听来气了，说要解除合同可以，你双倍返还我两万元定金吧。马女士一看没了主意。于是夫妻两个找到律师事务所律师，律师经过分析，认为马女士与皮女士之间签订的房屋买卖合同无效。于是代理张先生将马女士和皮女士共同起诉到法院，请求法院确认两人之间签订的房屋买卖合同无效。法院受理了张先生的起诉，并于2005年12月开庭审理了本案。庭审中，皮女士的同事出庭作证，陈述了当天发生事情的经过。当律师向证人发问，为什么张先生没有签字，证人说张先生出去追小狗去了。至此，法院当庭查明了张先生没有在房屋买卖合同上签字和按手印。也就是说，没有证据表明张先生同意将房屋卖给皮某。经过合议庭合议，最终判决确认马女士和皮女士之间签订的房屋买卖合同无效，马女士将收到的一万元定金返还给了皮女士。

关键词解析

　　这个案例告诉我们一定要认真地对待房屋买卖合同的每一个条款，不能因为当下房屋买卖合同条款繁琐复杂而怠于阅读具体的每一项，也不能对签署合同时候的“小节”放任不管。如果本案皮女士，注意到这一点，坚持让追狗回来的张先生亲自签字的话，就没有张先生毫发无损的满意结局了。

　　根据《商品房销售管理办法》的相关规定，购房者在同房产开发商签订商品房买卖合同时应当明确以下１３项内容：
　　１．买卖双方的姓名或者法人的名称以及地址；
　　２．商品房的基本情况(坐落的位置、楼层、朝向、房屋面积以及内部格局安排)；
　　３．商品房的销售方式（预售还是现房销售）；
　　４．商品房价款的确定方式（以成套房屋为单位套卖还是以面积为单位、按建筑面积还是按使用面积、套内面积）及总价款、付款方式（是否分期付款，是否银行按揭）、付款时间；
　　５．交付使用条件及日期；
　　６．装饰、设备标准承诺（包括内外墙壁装修材料、公共设施材料、厨房及卫生间装修标准，精装还是简装或是毛坯房）；
　　７．供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
　　８．公共配套建筑（如电梯间等物业用房）的产权归属；
　　９．面积差异的处理办法（可以直接套用国家有关规定）；
　　１０．办理产权登记有关事宜；
　　１１．解决争议的方法；
　　１２．违约责任；
　　１３．双方约定的其他事项。

　　另外，根据建设部的要求，因住宅工程质量原因所造成的退房、保修以及保修赔偿方式等，都应在房屋买卖合同中以条款形式明确规定。对于建设部的要求，北京市还特别作出了补充条款。条款规定，建设单位在房屋买卖合同中与购房者还应就住宅工程保修范围和保修期、因住宅工程质量原因解除合同（退房）的条件、双方对工程质量争议的解决方式进行明确约定。也就是说房屋质量赔偿要写入购房合同，成为合同的重要条款。

　　在目前的房屋买卖实践中，各地都广泛推行由房地产主管部门制定的《商品房销售合同示范文本》，也有律师提供了自己起草的房屋买卖合同的示范文本，合同条款很多很细，有利于维护购房人的利益，但是它们并没有强制的性质，当事人之间是可以进一步协商、修改和补充的。