房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

49、购房合同的审查

生活实例

　　2007年7月，原告邓某和被告某房地产公司签订商品房买卖合同一份，合同约定公司以每套299000元的价格将房子售予原告（房子分为上下两层，单层面积59.66平方米）。另外，双方还在合同中约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，但当事人选择按套计价的，不适用本条约定。2008年2月，被告将房屋（两层，单层面积59.16平方米）交付原告邓某，但每层与合同约定的面积少0.5平方米。在双方协商过程中，开发商既不双倍退钱，也不退还多交的1.00平方米房款。为此，双方对簿公堂。法院审理后认为，原被告双方签订的商品房买卖合同未违反法律的禁止性规定，合同合法有效。虽然双方在合同中约定了房屋面积，但是双方同时约定选择按套计价方式购买房屋，并已经明确排除按面积差异结算房屋价款的方式，故原告要求被告退还商品房面积差额款的请求，法院不予支持。最终，法院判决驳回原告邓某的诉讼请求。

关键词解析

　　有关商品房买卖的面积计算方法和约定事项主要规定在《商品房销售管理办法》中，该办法第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”

　 《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”