房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

一、房屋买卖法律问题的概述

4、房屋买卖的一般条件

生活实例

　　因房屋买卖纠纷，某县居民尚某将县房地产开发总公司告上了法院。该房产权属某县国资局，因种种原因房屋交由县房地产开发总公司管理。１９９８年，为筹资开发房地产项目，房地产总公司决定拍卖包括上述房产在内的属其管理的部分房产。但县政府通知房地产总公司，因上述房产所在路段的房屋属城建规划内要拆迁的房屋，因此不能出卖。但１９９８年６月２３日，原被告双方在明知该房是规划内要拆迁房屋的情况下，为了各自利益，不顾城建规划的需要，私下达成了买卖上述争议房屋的协议，但房屋产权人国资局没有在协议上盖章。原告签约时当即交付了购房款，并于７月１２日在县房地产交易中心办理了房屋所有权转移手续，领取了房产证。然而，被告因种种原因迟迟未实际交付房屋。１９９８年８月，该房屋所在街道动迁。原告因拆迁补偿问题与拆迁人发生争议，因此诉至某县人民法院，要求判令房屋买卖关系有效，并要求被告房地产总公司赔偿因未交房而造成的全部经济损失。某县人民法院经审理后判决认定房屋买卖合同无效，因双方均有过错，各自承担相应的责任。

关键词解析

　　法院的认定和判决是正确的。理由主要有以下两点：

　　第一，房地产总公司不具有缔结该房屋买卖合同的主体资格。只有对房屋享有合法所有权的人，才能行使房屋所有权中的处分权能，通过签订房屋买卖合同出卖房屋。本案中诉争房产所有人是国有资产管理局，而被告只有管理权，没有所有权，所以其对该房屋没有处分权。被告对该房也不具有代理权，其擅自的处分行为是无权代理行为。

　　第二，该房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的并损害国家利益的合同。就本案而言，尚某的目的是为了在取得房屋产权后拆迁时向国家提出补偿要求，房地产总公司的目的是趁拆迁之机将本不属自己所有的房屋出卖获取非法利益。两者心照不宣，其以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益的目的显而易见。《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效合同。综上可知，人民法院的上述判决是合理公正的。

　　一般讲，房屋买卖必须具备以下条件：

　　首先，主体合格。即双方当事人应具有相应的民事行为能力且出卖人必须是房屋所有权人。购房者必须具有完全的民事行为能力，也就是说购房者应该是精神正常的成年人；售房者必须有销售房屋的权利，如果售房者为企业的话，那么在该企业的经营范围中必须有房地产销售这一项，因为企业法人必须在核准登记的经营范围内从事经营。

　　其次，双方当事人签订房屋买卖合同的意思表示真实，即合同内容是当事人的真实想法。购房者在选好房后，准备购买时，售房者通常要把事先起草好的房屋买卖合同交给购房者签字。对此，购房者有权对合同中不合理的条款或合同中未明确规定的事项提出修改意见和增加补充协议。

　　最后，房屋买卖合同的内容和形式合法。即合同内容不得违反法律和行政法规，比如购房者和售房者在合同中约定，购房者所应交纳税费一律免缴，该条款就违反税法，因而合同中的此项条款无效。且房屋买卖合同必须要有书面合同，最后还要至登记机关办理过户手续。

　　除了以上必备条件外，我们还要注意以下几种情况：

　　一、未依法登记领取权属证书的或权属有争议的房屋不得买卖。二、共有房屋，未经其他共有人书面同意的，也不得买卖。三、所有权人出卖已经出租的房屋的，应该提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。四、共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，共有人享有优先购买权。五、公有旧房出售时，在同等条件下，原住户享有优先购买权。