房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

39、房屋买卖合同中的表见代理

生活实例

　　2008年8月7日，赖先生将父亲的一套房屋出售给窦女士，并代理父亲与窦女士签订了协议。同时，赖先生还保证房产出售时无家庭纠纷。当日，窦女士给付赖先生4000元定金。后赖先生告知窦女士，父亲不同意出售房屋，并于当月17日退还窦女士4000元定金。当月，窦女士起诉至一审法院称，赖先生的行为给自己造成损失，要求赖先生承担违约责任，双倍返还定金 8000元；赔偿因此而支出的咨询费、误工损失、精神损失费、车油费等共计3000元。赖先生称，自己出售房屋时未征得父亲同意，事后父亲又不予认可，故该协议应为无效协议。一审判决后，窦女士不服，提起上诉。窦女士认为，双方签订购房协议时，赖先生出示了房屋产权证、父母户口本原件及其本人身份证，证明赖先生有卖房权利，赖先生的代理应是有效的。自己与赖先生之间的合同及违约金条款约定均属有效。二审过程中，赖先生承认签订协议时出示了相关证件，但认为协议未履行是因父亲不同意，自己已将定金返还，不同意窦女士赔偿损失的主张。二审法院认为，赖先生与窦女士签订购房协议时，赖先生出示了相关证件，且双方在合同中写明了赖先生系其父亲的全权代理人，赖先生的行为使窦女士有理由相信其有代理权。因此，赖先生的代理行为有效，其与窦女士之间签订的购房协议亦为有效。赖先生以父亲不同意卖房为由拒绝履行协议，构成违约。而双方在购房协议中约定一方违约时，适用定金条款。因此，窦女士要求赖先生双倍返还定金合法有据。

关键词解析

　　《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”这条其实规定了我国的“表见代理”。表见代理主要由以下几个方面构成：１、代理人的代理属于无权代理。表见代理本质上是无权代理，因此代理人应是没有代理权，超越代理权或代理权终止后仍进行代理行为。２、代理人具有被授权的表象。无权代理之所以可以成为表见代理，关键就在于代理人具有被授权的表象，如特殊的关系、本人的口头表示、甚至借用的合同章。尽管代理人没有被实际授权，但任何一个正常的交易人能根据表象自然“推断”出代理人具有代理权。这些表象有些是本人的过错或过失造成的，如本人的口头表示，授予空白合同等，有些是代理人捏造的，如伪造的公章、身份。３、相对人为善意且无过失。相对人明知代理人无代理权或者相对人与代理人串通，均不构成表见代理。４、本人在裁判前对无权代理行为不追认。表见代理是在本人对无权代理行为不认可的情况下产生的。无代理权人的代理行为在被认定为表见代理前，首先构成无权代理，如果本人在代理行为发生后，对该无权代理行为进行追认，那么自然构成有权代理，没有必要浪费法律资源再审查其是否构成表见代理。５、符合代理的生效要件。表见代理是有效代理，就必然要具备代理的其他生效要件，如标的必需确定、合法，当事人须有相应的行为能力。

　　表见代理产生的法律后果：1．表见代理成立，订立的合同有效。表见代理虽属无权代理，但是，只要存在相对人有理由相信行为人有代理权的事实，表见代理成立，行为人的代理行为就应当按有效的代理来看待；在此情况下，所签订的合同就应当是有效合同。2．本人(被代理人)对相对人(善意第三人)承担民事责任。表见代理被认定成立后，其在法律上产生的后果同有权代理的法律后果一样，即由被代理人对代理人实施的代理行为承担民事责任。3．代理人对本人(被代理人)承担民事赔偿责任。被代理人因表见代理成立而承担民事责任，因此给被代理人造成损失的，被代理人有权根据是否与代理人有委托关系、代理人是否超越代理权以及代理权是否已经终止等不同的情况，以及无权代理人的过错情况，依法请求无权代理人给予相应的赔偿。无权代理人应当赔偿给被代理人造成的损失。4．无权代理人对被代理人的费用返还请求权。表见代理的法律后果使被代理人的利益受到损害时，无权代理人应依法赔偿。同时，并非所有的表见代理的法律后果都必然对被代理人不利，当表见代理的法律后果是使被代理人从中受益时，根据公平原则，权利义务应当对等，无权代理人有权要求被代理人支付因实施代理行为而支出的相关的合理费用。

　　本案件的处理，就是法官把赖某的行为视为表见代理行为了。