房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

29、房屋买卖配套设备需一同转让

生活实例

　　2007年5月，张小姐与王先生签订房地产买卖合同，其将名下的一套120平米的毛坯房卖给王先生。同年9月，王先生以房主的名义向物业公司领取可视对讲机。不料，物业告知该对讲机已被张小姐取走。于是，王先生向张小姐索要，但张小姐不予归还。无奈之下，王先生诉至法院，要求张小姐返还可视对讲机。法院认为，在本案中，根据可视对讲系统的功能，诉争的可视对讲机应当是房屋内的配套设施。被告张小姐在向原告王先生交付房屋时，应当将该可视对讲机一并交付，但被告却擅自到物业取走，显属不当，应当予以返还。

关键词解析

　　庭审中，被告张小姐辩称，可视对讲机确实是其到物业公司取走的，但该机是当初自己购房时，房产商附送的，不属于房屋交付使用时所必备的设施。况且，其与王先生签订的房地产买卖合同中，并未对该可视对讲机必须随房赠送进行约定。故对讲机不属于该房屋交易必要设施，要求驳回王先生的诉讼请求。

　　经审理查明，在上海市新建住宅使用说明书中明确了该房屋的设施中有可视对讲系统，该可视对讲系统主要是在每幢大楼每个楼道的大门上安装，该楼道内的业主是通过房屋内的可视对讲机与该楼道大门口的来客进行交流，并为来客开启楼道的大门，且每套可视对讲系统是在特定的地方使用的，配备的可视对讲机也是特定的。

　　本案中，其实涉及到了“主物和从物”的关系问题。

　　凡两种以上的物相互配合、按一定经济目的的组合在一起，起主要作用的物为主物；配合主物的作用而起辅助作用的为从物。可见，尽管从物是独立的物，而非主物的构成部分，但它在客观上、经济上从属于其他物，补充其他物的效用。

　　区分主物与从物，其意义在于：当事人没有特别约定时，对主物的处分及于从物，以贯彻物尽其用原则。

　　《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第87条规定，“有附属物的财产，附属物随财产所有权移转而移转。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理”。此处的“附属物”，即是从物，“有附属物的财产”则为主物。

　　《中华人民共和国物权法》第一百一十五条也规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”。

　　本案中，房屋与可视对讲机就属于这种主物与从物的关系。原房主把已经售出的房屋配套用的设备私自拿走，不符合法律的规定。