房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

19、房地产公司故意隐瞒所售房屋抵押事实

生活实例

　　北京的王女士贷款114万元购买了某房地产公司一套房屋，开发商为王女士的房贷提供保证担保，同时王女士提供房屋作抵押，开发商的保证责任是至王的房屋抵押登记办理完成之日结束。后房屋具备了办理产权条件，开发商两次在小区里张贴通知，通知业主办理产权过户手续。但王女士因房屋一面墙壁渗水存在质量问题，找开发商协商未果，故不同意办理产权证。 开发商将王女士告上了法庭称，自己的担保是阶段性的，在业主办了产权手续可以将房屋抵押给银行后，开发商的保证责任就告结束。所以王应立即办理房屋产权手续和抵押登记手续，以解除自己的保证责任。王当庭反诉认为，不办产权的原因是房屋质量问题没有解决，故要求开发商对房屋予以维修或调换。

　　一审法院经审理判决支持了开发商的请求，王女士不服，上诉到二中院。

　　二中院经审理认为，《借款合同》中房屋的抵押和开发商的保证有先后顺序，抵押手续办理前由开发商提供保证，办好房屋产权证进行抵押登记后，由业主提供房产抵押。如果没有开发商的担保，业主很难取得贷款，而开发商的保证亦是有风险的，其在银行就整个贷款业务开立有专门的担保帐户，业主不办抵押登记，开发商的保证责任不能免除，其担保帐户内的资金就不能使用，给其经营造成很大负面影响。王女士对房屋质量所提主张与开发商依据《借款合同》要求其办理 产权证并非基于同一法律关系产生的纠纷，其不能以房屋质量有问题为由不去履行办理产权证的义务。据此，二中院终审判决：驳回王女士上诉，维持一审法院作出的王女士立即办理房屋的产权过户手续和抵押登记手续；其反诉另案解决的判决。

关键词解析

　　有关法官的解释是：实际上办理产权手续既是房屋买卖双方的权利，也是双方的义务。尤其是开发商对购房人的还款还承担着保证责任，在办理产权的条件已经齐备、且开发商多次要求业主履行义务的情况下，业主不去办理客观上造成开发商经营上的损失，有悖诚实信用和公平原则，故应判令业主在一定期限内尽快办理房屋产权手续和抵押登记手续。

　　笔者对此有不同看法。虽说具体看是两个不同的法律关系，但是从整体上看，还是应视之为整体的大的法律关系也就是房屋买卖法律关系下存在着这两个小法律关系。因此，首先要满足大的法律关系所确定的权利义务要得到公正的满足和履行，否则片面强调局部合约的履行会导致事实上的不公正。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　如果通过修复可以解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。其次，是经修复后仍然存在威胁购房人人身，财产安全的因素。最后，房屋经多次维修仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求。

　　本案即使有两个法律关系，但是其中的主体是相同的，也满足反诉合并审理的条件，所以，开发商必须要满足所提供的房屋符合质量要求，否则在房屋隐患四伏的情况下要求购房人情愿愉快地满足开发商的所谓盘活资金的要求是不公正的。所以本案应该由法院判决开发商在合理期限内解决购房人的修缮房屋的请求，经过合理期间，确定隐患排除，再令购房人履行其他义务。

　　另外，根据我国《合同法》的有关规定，房屋质量不合格，买房人既可以选择拒绝收房，也可以选择解除买房合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”