房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

一、房屋买卖法律问题的概述

2、房屋买卖的客体范围

生活实例

　　上例中的王先生基本了解了有关房屋买卖的法律法规的大概范围,在浩如烟海的法律法规中,对运用哪些法律保护自己在房屋买卖过程中的正当权益有了明确的方向。接下来，王先生针对律师在解答过程中涉及到的一些概念提出了问题，比如各个房屋种类之间有什么差别？根据王先生自身的条件，可以买什么种类的房屋？虽然在房屋买卖市场中的商品即房屋不如在超市中的商品那样种类繁多，但是毕竟也有几种不同的形式，比如上例提到的“在建房屋”、“现房”、“二手房”、“房改房”、“保障性住房”等。那么作为消费者，我们必然会根据自己的条件有所选择，最终拥有一套又经济又实惠的房屋是我们的目的。为此，我们有必要进一步弄清各个不同形式房屋的具体含义和购买时候可能需要满足的一些条件。

关键词解析

　　“在建房屋”也叫做“期房”或者“预售房”，是指房地产开发企业正在进行建设的、尚未完工，未经竣工验收的房屋。“现房”是指已经通过竣工验收，具备交付使用条件，并且持有房屋所有权证书的商品房。“二手房”是指从房地产开发企业那里取得现房产权之后的个人或者组织，再次进行出售的房屋。“房改房”是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权。“保障性住房”指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房（也有叫政策性的商品住房）、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。

　　实际上，上面提到的各种房屋形式可以分为两大类：保障性住房和一般商品房。可以这样理解，保障性住房以外的可以上市销售的房屋都可以称之为一般商品房。这两大类房屋对购买人要求的条件是不同的。保障性住房因为有政府扶助困难家庭的因素在里面，所以保障性住房的价格应该低于一般商品房，购买保障性住房也有不同一般商品房的严格条件。具体条件因地区不同而有所不同，例如，在北京购买经济适用房要求满足的条件就有家庭年收入低于四万五千元并且具有北京户口等等条件（后文会更加详细介绍），而购买一般商品房就没有这样的条件限制。

　　根据王先生的条件，基本排除了他购买经济适用房的可能，因为他的家庭年收入已经超过购买条件所要求的，因为廉租房的条件更为严格，因此王先生也是不能购买廉租房的，但是还可以进一步考虑两限商品住房（俗称两限房）的购买，因后文会详细介绍具体种类房屋的买卖，所以这里就不把王先生最终的结果写出来了，但是我们可以体会到，购买保障性住房的程序要比购买一般商品房复杂的多，条件严格的多。

　　本问题中涉及到的一些具体问题，比如什么叫两限房，什么叫廉租房等，因为篇幅所限，在此先不做交代，后文将有逐一详细的解释和说明。