房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

19、房地产公司故意隐瞒所售房屋抵押事实

生活实例

　　2005年8月6日，北京的何女士与某房地产公司签订一份认购书，约定何女士花115万余元购买该公司一套房屋。当天，何女士交纳了3万元定金。两天后，何女士交纳了112万余元房款和2万余元公共维修基金，房地产公司将房屋交付给何女士。同月底，何女士了解到其所购房屋已于购房前被该房地产公司作为抵押物，用于借款抵押担保。感觉上当的何女士将房地产公司告上法庭，要求解除房屋买卖合同并进行赔偿。何女士诉称，房地产公司出售商品房时违背诚实信用原则，故意隐瞒该商品房不能办理产权手续、已经抵押的事实，应承担相应责任。要求确认双方订立的商品房买卖合同无效或者撤销该合同，房地产公司返还118万余元购房款及利息，11万余元赔偿损失，并支付118万余元惩罚性赔偿款，负担案件诉讼费用。房地产公司辩称，何女士买房时已知道该房屋做了抵押，公司的房屋买卖合法，在销售过程中不存在欺诈行为，且房屋买卖合同还在协商阶段，故不承担惩罚性赔偿责任，何女士要求退房没有事实和法律依据，不同意何女士诉讼请求。后经法院审理查明，房地产公司已于2005年8月1日将诉争房屋抵押给了中诚信托投资有限责任公司。一审法院经审理的判决基本支持了何女士的请求，房地产公司不服，上诉到二中院。

　　二中院经审理认为，何女士与房地产公司间的商品房买卖合同成立，诉争房屋在2005年8月1日已被抵押，房地产公司称其在卖房时已将抵押的事实告知何女士，但其未能就此提交证据，故不予采信。房地产公司属故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。现何女士请求撤销合同，返还购房款及利息，赔偿损失，并请求承担不超过已付房款一倍的赔偿损失，于法有据。一审法院根据案件实际情况酌定的赔偿数额，并无不当。房地产公司的上诉理由，缺乏事实与法律依据，不予支持，其上诉请求，应予驳回。维持一审法院作出撤销其与何女士签订的《商品房买卖合同》；返还何女士118万余元购房款及利息，给付20万元惩罚性赔偿款，赔偿6万元经济损失的判决。

关键词解析

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，开发商可以出售已抵押的房屋，但必须要向买方如实披露房屋已抵押的事实。《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此，在开发商不告知房屋被抵押的情况下，与买受人签订的商品房合同是无效的。

　　惩罚性赔偿又被称为“示范性赔偿”或者“报复性赔偿”，“就是行为人恶意实施该行为，或对行为有重大过失时，以对行为人实施惩罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付高于受害人实际损失的赔偿金。”

　　2003年最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，共有三处条文涉及惩罚性赔偿，房屋买受人可以请求出卖人负担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，分别是第八条（恶意违约惩罚性赔偿）、第九条（欺诈行为的惩罚性赔偿）和第十四条（房屋面积误差惩罚性赔偿）。第八、九条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原则。即：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵”)；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖”)；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(又称“先抵后卖”)；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　在以上五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。