房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

一、房屋买卖法律问题的概述

1、房屋买卖法律的依据

生活实例

　　王先生是北京一家事业单位的职工，多年来一直想有一套自己的住房，只因居高不下的房价而望而却步。在观望了一段时间以后，觉得房价已有所下降并认为房价大幅度下跌也是不能奢望的事情，所以准备在2008年年内买下一套住房。为了能买下一套满意的房屋，王先生认识到应该注意运用法律来指导自己买卖房屋的行为以保护自己的利益，但是王先生对房屋买卖都涉及到哪些主要法律法规没有把握，所以便向有经验的律师咨询。

关键词解析

　　王先生提出的这一问题带有普遍性，实际上就是房屋买卖法律的渊源问题。也就是说，在我们国家现在适用的、正在生效的有关房屋买卖的法律法规都有哪些？

　　首先，需要说明的是我们这里所谓的房屋买卖是专指城市房屋买卖，不包括农村集体土地上的农民房屋的买卖，因为农村宅基地上的房屋是不许随意买卖的，这里涉及小产权问题，在此先不做介绍。

　　目前，我国房屋买卖市场按照买卖交易时房屋存在的状况和是否涉及政府政策性优惠的不同，可以把涉及到的房屋做以下几种分类：在建房屋、现房、二手房、房改房、保障性住房。那么相应的也就会有调整各个种类房屋买卖的法律法规，当然，这些法律法规有时候的指向也不是那么界线分明、井水不犯河水那么干脆的，也就是说，调整一种房屋买卖的法律法规虽然有主要的调整范围，但是这种范围内的房屋却也要同时受到其他法律法规的调整。比如说，在建房屋的买卖，不仅主要由《城市商品房预售管理办法》来调整，同时也要满足《商品房销售管理办法》的要求，更要符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，还有有关的司法解释也是必须要遵守的法律。

　　调整房屋买卖的法律法规主要包括：《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007）、《城市房地产转让管理规定》（2001）、《商品房销售管理办法》（2001）、《城市商品房预售管理办法》（2004）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）、《房屋登记办法》（2008）以及有关保障性住房的《廉租住房保障办法》（2007）和《经济适用住房管理办法》（2007）。

　　除了以上提到的主要的适用法律法规外，与房屋买卖有关的，有时往往还要涉及到《中华人民共和国物权法》（2007）、《中华人民共和国合同法》等等法律，这些法律虽然不是专门调整房屋买卖的，但是房屋买卖过程中一些重要环节比如房屋买卖合同的调整都要受到这些法律的调整，当然，根据房屋所在地理区域位置的不同，也要注意考虑房屋所在地的有关房屋买卖的地方性法规。