[案情简介]
张先生于1999年 8月与王先生签订了一份二手房买卖契约。在契约中双方约定：张先生将自已的位于城区的房改房出售给王先生，由王先生在本合同签订后一次性付给张先生人民币28万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。王先生要求退款及相应的经济损失，张先生不同意，于是王先生将张先生告上法庭，要求张先生退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。法庭经审理查明，张先生所有的房改房是于1997年
3月份以标准价从本企业购买的，因原售房单位拥有6%的产权，且没有原单位同意其出售的书面证明，双方没有到房屋所在地房产管理部门申请变更登记，因此法院判定该契约是一份无效合同，张先生返还王先生的购房款28万元整。利息不予支持。
那么，何种房产能够进入二手房交易市场呢？
[案例分析]
“二手房”交易一般是个人之间的买卖行为，相对开发商出售的商品房，在交易的复杂性上，它的难度更大一些。特别是对产权情况的了解。二手房的优点如离市区近，交通方便，与同地段商品房的价格相比较低廉等有利条件，但是购房者往往忽视了二手房的产权情况。由于历史原因和我国房地产开发初期运作的不规范，致使二手房的产权状况非常复杂，归纳起来主要有以下几种：
- 完全产权。职工以成本价购买的房改房，职工对其拥有完全产权，可以上市出售。出售时不用征得原售房单位同意，也不用原单位盖章。
- 部分产权。职工以标准价购买的房改房，原售房单位拥有6%的产权，职工拥有94%的产权，如果需要转售，则需要符合如下条件：单位与职工个人在协议中有约定的，从其约定；原产权单位有优先购买权；联合建房的产权问题，由于计划经济的影响，有些单位一方利用无偿划拨的国有土地，一方出钱建房。建成后，五五分成，认为这样合情，合理，双方自愿，双方得益。他们将所建房屋有偿分配给本单位职工或出售给其他居民。无论哪种情况，因为联建单位逃避缴纳土地出让金，因此，此类房屋无法进入房地产交易市场。
- 集体所有土地上所建房屋，违反房地产法规有关开发程序，不可能取得产权证，无法上市转让。
无营业执照的企业，无开发资质的企业，不能取得销售许可证的企业所开发的住宅，无论售出与否，都不可能进入房地产交易市场。
望您在购买二手房前，仔细审查该房的产权证明。关于如何办理二手房的买卖手续，我们将在下期说明。
刘桂林律师13611194798, 曹岩律师13301080586
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