问：尊敬的律师您好，我是一家房地产开发公司，现遇到一个问题向您请教。我公司开发的住宅项目已通过国家验收，达到合同约定的交房条件，今年3月10日—-15日期间，我们向所有购房者发出了挂号信，通知其前来办理入住手续。但至今仍有个别购房者既不来办理手续，又不与我们联系，而合同中对他们的行为又没有特别约定。基于我们与物业公司的委托合同，如若购房人不来办理入住手续，我们将承担巨大的物业管理费用。请问：这部分购房人的行为是不是违约？我公司有没有理由要求上述购房人支付这期间的物业管理费用？我们该如何处理此事？
答：首先，在这种情况下，贵公司的作法已经履行了合同义务，购房人无权追究贵司的逾期交房的违约责任。其次，贵公司可以通过公证证明该房屋已具备交付条件，因购房人的原因无法交付，暂由出卖人保管，以进一步明确双方的责任。再次，即便不办理上述手续，根据《合同法》的相关规定，在房屋买卖合同签订时，贵司可以与买方事先签订补充协议，约定在具备交付条件的情况下，由于买方的原因不来办理交付手续时买方应承担具体明确的责任，比如卖方暂时代为买方保管，卖方有权要求买方支付保管费用等。最后，建议房地产开发企业在交房时，与购房者加强沟通，能就上述问题达成书面协议，妥善处理入住问题。
关于小区绿化
问：2001年12月底，我们搬进了新居。据开发商讲，该小区共有五期工程，我们购买的房子是二期工程。令我们始料不及的是现在二期工程的居住环境非常差，周围到处是土堆和被遗弃的施工材料，根本见不到楼书中描绘的绿地，春天已经到来，可开发商没有准备绿化的迹象。我们该怎么办？
答：如果在您的购房合同中对小区（或二期工程）绿化工程完成的时间有特别约定的话，那么很明显，出卖人已经违约，您可依据合同追究其违约责任。如果合同中对该项内容没有特别约定，根据《北京市城市绿化条例》，出卖人也有责任在法定的期间内完成相应的绿化工作。《北京市城市绿化条例》第十三条规定，新建居住区的绿化用地不低于30％，并按居住人口人均2平方米的标准建设公共绿地。
第十八条规定，绿化工程应当和建设工程的主体工程同时规划、同时设计，按批准的设计方案进行建设，完成绿化的时间不得迟于主体工程投入使用后的第二个年度绿化季节。边建设边交付使用的居住区、居住小区，已使用的楼房周围的绿化，也应当在第二个年度绿化季节完成。建设工程竣工后，施工单位必须按有关规定拆除绿化用地范围内的临时设施，清理干净场地，为绿化创造条件。对违反上述规定的，由城市绿化管理部门对责任单位处以罚款。
刘桂林律师13611194798, 曹岩律师13301080586
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