楼市指南

　　房展会既是开发商推介项目、展示实力的商业行为，也是购房者了解房屋信息的一种渠道。做为房展会这种供需见面的交易方式（或称宣传方式），看似合理，实则并不等同于传统的其它商品的交易方式，因为房地产交易是一个复杂的过程，不像其它商品能见到实物，买方通过看成品认为质量没问题，价格合理就可以达成交易。房地产交易属不动产交易，它涉及法律、金融、保险、建筑、城建、政府相应管理部门等诸多领域。我们在房展会上看不到成品，开发商所做的说明、介绍及承诺并不代表此项目的实际情况，充其量只能说明他们的主观愿望是希望项目做成他们所描述的样子。下面就房展会所常见的法律问题做一些简单概括介绍，使读者在房展会上多一分理性，少一点冲动。

1. 项目的合法性。参展的项目多为期房，有的符合预售条件，已取得预售许可证，具备预售条件。这种项目可以考虑购买；有些项目只处在征地或拆迁阶段，根本不具备预售条件，这类项目需达到预售条件时才能购买。一个允许上市销售的合法项目的基本条件是开发商主体资格合法，具备相应的开发资质，项目已经立项，通过审批，并办理了相关开发手续。审查项目合法性对购房者来说最简单的方式就是看项目的＂五证＂，即：《国有土地使用证》、《开工许可证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》和《预售＼销售许可证》。如果项目缺少＂五证＂或其中任何一个，对购房者来说可能面临的法律问题和法律后果是：合同无效，交易非法；或不能取得房产证；或延期交房；或房屋质量存在严重问题。房展会上开发商一般都不能提供＂五证＂，所以建议您直接到开发商处了解＂五证＂的真实情况，不要匆忙签约。
2. 楼书、报价单、样板间、沙盘的法律效力。我们以前已提到过楼书的法律效力问题。从法律角度讲，楼书、报价单、样板间、沙盘在合同的缔结过程中，属于要约邀请，或称要约引诱，它是一方订约人邀请对方向自己发出要约。要约邀请是当事人在订立合同的过程中的一种预备行为，并非当事人订立合同的一种必经程序。要约邀请只有在相对人发出要约以后，再经过自己的承诺，才能使合同成立。要约邀请人可以随时撤回要约邀请，其撤回行为和要约邀请的内容一般都对要约邀请人没有法律约束力，因为楼书、报价单、样板间、沙盘的内容不具体，不确定，不具备合同成立的主要条款，除非楼书、报价单、样板间、沙盘做为合同的一个附件，其中的部分内容才具有法律约束力。比如报价单说明了某一具体房间的准确价格，样板间标上尺寸、所用材料等，沙盘标明楼距、绿地面积等并在正式合同中有所反映，才具有法律约束力。总体上来说，楼书、报价单、样板间、沙盘和售楼人员的口头介绍，对开发商来说，一般都没有法律约束力，开发商无须对此负责，所以开发商可以在法律允许的条件下或超出法律限定的范围夸大其宣传。而最终对开发商产生约束力的是将来双方签订的正式合同及补充协议。
3. 如何确定精装修。为了解决毛坯房给购房者带来的装修之苦及其它一系列问题，国家房地产主管部门确定了今后几年内房屋交付的标准要按购房者要求一次装修到位，目前有些项目交付的商品房已经是装修好的可直接入住的商品房，但开发商在房展会上或以后的合同中对装修标准只提＂精装修＂或＂高级＂等词，但何为＂精＂、＂高级＂却没有了衡量标准。实际上，以上词汇在合同中等同于没有装修标准。要确定装修标准，必须将装修的材料品种、规格、型号、质量、品牌、产地、厂家、价位、施工方法、工艺标准等内容写进合同里，才能确定最终的装修标准，否则，一切承诺对开发商都没有法律约束力，对开发商来说，所谓的＂精＂、＂高级＂等词可由其任意做出解释。
4. 现场签约注意事项。有的购房者对某个楼盘的某些方面非常满意，当场即交定金或签约。这里希望购房者把所有的问题都了解清楚再签也不迟。要了解的内容包括前面（一）谈到的问题，以及开发商的信誉、实力、项目周边的环境、交通、物业管理等情况。这里提醒购房者，如果您自认为了解了所有情况，现场签了约，交了定金，以后发现了自己不能接受的问题，要求退房时，那就相当被动了。开发商往往以购房者违约定金不予返还为法律依据，拒不返还定金或购房款，虽然定金的法律本义并不像开发商理解的那样，但也足以让你耗神耗力。况且，签了定金协议，您在以后的正式合同中谈判的地位就变得无足轻重了。
5. 开发商对物业的承诺是否可信。严格来讲，物业管理与开发商没有任何法律上的关系，开发商对物业所做的承诺没有任何意义，物业是由独立的物业管理公司来管理，购房者入住前应与物业管理公司签订物业管理协议，发生争议纠纷只能与物业管理公司交涉。选择物业公司应该由政府管理部门和业主的代表向社会公开招聘，但目前除极少数项目公开招聘物业管理公司外，绝大多数是开发商自已出资成立一个物业管理公司来管理物业。开发商与物业公司实际上是一批人马两块牌子，但在法律上并不互相承担责任，开发商的承诺不等于物业公司的承诺，所以不能轻信开发商对物业的承诺。如果将来物业管理出现问题，开发商是不负任何责任的。
6. 不正当竟争问题。展会上经常碰到参展商贬低别人抬高自己的情况，这是一种典型的不正当竟争行为，违反了《反不正当竟争法》的有关规定，对开发商的这种行为购房者应仔细分析，不能听信开发商的一面之词，自已通过全面了解做出正确的判断。
7. 买房带户口问题。房展会上参展的项目相对来说开发商实力较强，有资金支付参展费，但一些远郊区县的项目因为某些原因，比如集体所有土地开发的项目，不具备合法的销售条件，地理位置偏僻，交通不便等原因，不具有竟争力，就在展馆外发送传单，这种传单应引起充分注意，尤其是对买房带户口问题，对非北京户口的人士具有相当大的诱惑力。实际情况是，北京市确实有这方面的政策，但严格限定在十四个试点小城镇，且投资额必须超过50万元，才能办理进京户口手续。但有些项目以此为借口，欺骗非京籍人士，买房之后，户口问题根本无法解决。

　　以上只是房展会遇到的一部分法律问题，请购房者在房展会上不要轻易做出决定，建议您只把其做为了解房产信息的一种方式，等您对欲购买的项目有了一个比较全面的了解时再做决定也不迟。

刘桂林律师13611194798 曹岩律师13301080586

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