楼市指南

　　对有意向购买商品房的消费者来说，房展会因其房屋交易信息丰富，信息集中，买卖双方沟通渠道畅通而成为广大消费者了解房地产市场的一个重要渠道。但对参加房展会的大多数住房意向消费者来说，他们一般都是第一次购买商品房。因房地产交易不同于普通商品的交易，存在着时间跨度大、手续繁杂、涉及专业知识多、市场还不十分成熟、交易及日后管理环境差等诸多因素，所以对初次涉足房地产的众多普通消费者来说，他们对房地产市场的整体情况可能不甚了解，对交易各个环节的风险缺乏足够的认识，由于各种原因，可能做不出正确的理性判断。虽然国务院及北京市房地产行政主管部门近两年在法规建设及执法上做了大量的工作，房地产市场整体环境有了明显改善和进步，但是目前仍然不能完全保护消费者的利益，有些矛盾依然存在，消费者仍处于被侵害的弱势群体地位。消费者除寄希望于政府主管部门的努力外，自身也应该加强自保意识。有关在商品房交易过程中消费者如何保护自己的权益不被侵害，笔者已提醒过多次，但仍有消费者“前仆后继”。消费者的“购房之旅”从一开始就成为“伤心之旅”。在本次房展会开幕之际，笔者再次向广大消费者重申从房地产交易的初始阶段，即消费者了解信息的房展会上，如何保持一份平常心态，理性地进行住房消费，不被可能的虚无承诺所蒙蔽，做一个明明白白的消费者，不被开发商牵着鼻子走，不让自己的合法权益被侵害。为此，笔者提醒房展会参观者注意如下几个问题：

一、拒绝内部认购

　　虽然北京市房地产行政主管部门已禁止不具备合法销售条件的项目参加房展会，但是不能排除个别不具备销售条件的项目仍有可能进入房展会参展。对这类没有销售许可证或产权证的项目，消费者最好不要与之签订任何协议，也不要交所谓的“小定（订）”、“大定（订）”、首付款。因为从现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项及《商品房销售管理办法》第六条和第七条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方协议违反法律的强制性规定，属无效合同，法律不保护无效合同。签订这种协议，对消费者来说，没有任何保障。

二、不要轻易相信广告，口头承诺

　　按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，广告在合同的缔结过程中，属于要约邀请，或称要约引诱，它是一方订约人邀请对方向自己发出要约。要约邀请是当事人在订立合同的过程中的一种预备行为，并非当事人订立合同的一种必经程序。要约邀请只有在相对人发出要约以后，再经过自己的承诺，才能使合同成立。要约邀请人可以随时撤回要约邀请，其撤回行为和要约邀请的内容一般都对要约邀请人没有法律约束力，开发商无须对此负责，只有在广告的内容明确、具体的情况下，广告才构成要约，在买方承诺接受明确具体的广告内容后，才构成合同的一部分，才会对双方产生约束力。正因为如此，开发商在法律允许的条件下或超出法律限定的范围夸大其宣传。事实上房地产领域的广告情况复杂，据工商部门的信息，目前房地产广告涉及虚假成分的占总数的约30％，有的广告内容全部是虚假信息，有的是广告内容总体可信，但部分内容失实，各种情况不一而足。就是在广告内容全部合法的前提下，也不意味着广告内容构成合同的一部分，开发商受其发布广告的约束，因为前面已经提到了，要看广告的内容是否具体、明确。即便广告的内容具体、明确，构成合同的一部分，但开发商在签订正式《商品房买卖合同》时也可以用补充协议的方式加以排除。如果消费者因广告或售楼人员的口头承诺相信了未来所购买的房屋美妙蓝图，等到交付时现实与理想差距太大时，想追究开发商的责任，将是一件十分困难的事情，或者说几乎是不可能的，除非开发商有其它违约的情况。在进入房展大厅时，提醒消费者，不要被印制精美、花花绿绿的广告所迷惑，不要跟着广告走。

三、慎交定金或订金

　　目前开发商在签正式合同之前都要求购房者交纳一定数额的款项，做为定金或订金。如果合同签不成或消费者不来签合同，定金或订金不退。按《商品房销售管理办法》第二十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条的规定，消费者在对法律法规不了解的情况下所交的定金或订金无论什么原因，只要没有与开发商签订正式合同，那么这笔5000至30000元钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者极为不利，使消费者在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判破裂，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。购房者往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则，但购房者一般都举证不能，即不能用证据证明自己是在不平等状态下违背自己的真实意愿与开发商签订的合同。如果开发商所售项目不具备合法销售条件或双方约定所交款项为预付款性质费用的，那么您的所谓“定金”在合同签不成的情况下才有可能退还。

四、不提倡签认购书

　　目前在商品房交易过程中，在签订正式合同前，开发商都要求买方签认购书，交5000至30000元不等的订金或定金，开发商为买方保留房号，买方不来签合同或签不成合同订金或定金不退。开发商的用意很明显，强迫买方必须签合同。买方由于各种各样想法，如害怕买不到中意的房子等原因，一般都会交这笔钱。如果合同签成了，则双方相安无事，如果签不成，买方很难拿回所交的订金或定金。前面提到过，签了认购书，交了定金或订金，致使买方将来在正式合同的谈判中处于被动地位，买方的合理要求常常遭到开发商的严辞拒绝，经常以定金或订金不退相威胁，以迫使买方就范。签订认购书，并不是房地产交易过程当中的必经程序，属双方自愿行为。建议消费者不要签订认购书，看好了房子后直接与开发商谈判，签订正式合同。谈成了，皆大欢喜，谈不成，立即走人，不留任何后遗症。如果个别楼盘处于真实的热销中，消费者又非它不买，那么建议您在签认购书时在认购书上加上一条或两条，即“如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还全部定金或订金。”或者再加一条，即“在认购书有效期内，买方有权随时解除此认购书，卖方应将定金或订金无条件全部退回。”

五、了解相关法规

　　在商品房销售阶段，对消费者来说，关系最密切的一部法规就是《商品房销售管理办法》。这部法规对非法律专业人士来说，理解它并不困难。法规规定了什么样的房子是具备了合法的销售条件，可以上市销售；有关房地产广告的规定；面积误差的处理、订金、设计变更、订立合同必备的条款、房屋的交付、保修、法律责任等内容。消费者如果有精力，还可以了解一下《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》和《城市商品房预售管理办法》等法律法规。

六、不要急于签订正式商品房买卖合同

　　有些消费者做出买房的决定比较草率，在展会上立即签订正式合同。房屋买卖涉及到方方面面的问题，在房展会上您不可能对所有问题都了如指掌，在情况不明时签订的正式合同，如果情况清楚了，您不想买了，想退房，解除合同，那么您就应该承担违约责任，违约金可能从几千到十几万不等，就是您没有交首付款，开发商也有权要求您承担违约责任，如您不履行协议，开发商有权诉诸法院，如出现这种情况您败诉的可能性非常大。有些参观者在房展会上不冷静，在Ａ展位上看好了一个项目立刻签合同，还没走出展厅，发现Ｂ展位的项目比Ａ展位的还好，于是就想退掉Ａ展位的房子。希望参观者在展会上保持头脑冷静，现在已不是短缺经济的时代了。建议消费者在签正式合同时一定要签补充协议，将开发商的口头承诺写入合同中，将格式合同没有涉及到的内容如公摊面积的增加如何处理、房产证办理的期限及不能按期办理的违约责任等内容加入到补充协议中。如果消费者对法律规定及房地产知识不了解，最好请一位专业人士协助您。

七、关注纠纷及负面报道

　　由于种种原因导致了楼市纠纷比较多，因缺少解决纠纷问题的简捷、快速及公正的渠道，致使众多业主集体维权，针对项目存在的问题，如房屋质量、延期交房、设计变更、乱收费、物业管理、公摊面积增加、不按期办理房产证、更改规划、承诺不兑现等，众业主维权的方式不尽相同，从见诸报端的一些过激方式来看，笔者虽然对众业主表示深切的同情，但并不赞同这种维权的方式。首次购房者为了避免发生以后自己合法维权困难，导致矛盾激化场面的出现，不如多关心一下别人的事情，看看别的楼盘发生了哪些事，自己拟购买的楼盘会不会出现这些事情，如何在签订正式合同之前就能将这些问题消灭在萌芽状态，或者事先在合同中约定，如出现类似的问题，开发商应承担具体明确的违约责任，这样做假使出现上述问题，消费者也可以通过司法途径解决问题。

八、消费者应强化自我保护意识

　　指责消费者保护意识不强，的确有些犯众怒，消费者会说市场环境不好的责任不应该由消费者来承担，有关部门应当创造一个良好的环境保护消费者的利益，但事实上笔者办理的一些案件的确是因为消费者自我保护意识太差而酿成了严重后果。还有一些消费者是迫于人情、面子的原因，不明白的不问，有疑问的也不好意思问，或者想当然开发商肯定不会那样去做，可结果却与其想像大相径庭。等出现严重问题时，连起码的证据都不能拿到，使自己一开始就失去了解决问题的主动性。还有一些消费者对房地产交易缺乏常识性的了解，认为房屋买卖与其它日常生活消费品的买卖一样，我付了钱给开发商，开发商就应该按其承诺交付房屋，一手交钱，一手交货，不需要知道更多的东西，结果开发商利用其自身专业知识优势，牢牢地掌握着与消费者交易的主动权。

　　总之，只有消费者充分注意上述几个方面的问题，才有可能在购房的初始阶段少走弯路。如果你对房地产专业知识及法律规定了解不多或无时间顾及，如果你对开发商要求自己在某某处签字的后果不甚清楚时，如果你对房地产市场上的风险缺乏清醒的认识时，那么你最好委托一位房地产专业律师陪同您全程购房，这样既节省了您的时间，也会让您做出理性的判断，最重要的是购房前能告诫您购买此项目风险有多大，购房后即使出现了问题，也因为有与开发商事先签订的有约束力的补充协议，使您有了解决问题的有效途径并能真正约束开发商，使自己将来不受损失或少受损失，使自己的利益不被轻易地侵犯。

刘桂林96300呼608355 姜涛

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