建设部颁布的于2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》（下简称《办法》）对目前商品房销售过程中存在的一些问题做出了强制性规定。例如在商品房的销售条件及交付条件方面有关“返本销售”和“售后包租”的销售方式被明令禁止，有关样板房能否做为房屋交付条件的标准也被明文确定。这些规定，对促进房地产市场规范、有序地发展，保护消费者的正当、合法的权益，无疑起到积极作用。
一、所谓返本销售，通常做法就是房地产开发企业将商品房出售给购买人，购买人一次性支付给开发企业全部购房价款；开发企业陆续或在若干年后将购房者支付给开发企业的房价款全部返还给购房者。从表面上看，这种售房合同经双方合意成立，但是否生效，还应根据合同主体资格等合同条款内容来确定。购房者往往只认为合同中写明了不花钱就能买到一套商品房的内容对自己有利，而忽略了审查合同的效力和企业有无履约能力等问题。天底下毕竟没有免费的午餐。我们知道，企业经营投资的目的就是利润，至于社会责任只是企业行为的副产品。实际上，开发企业这么做有非法融资的嫌疑，不利于国家对金融活动的监管。另一个对购房者来说最大的风险就是开发企业的返本承诺往往得不到兑现。若干年后企业或者破产倒闭，或者钱款被卷走，或者企业无力履行返本义务。而购房者得到的往往是质次价高的商品房，或者是遥遥无期的“期房”。禁止采取返本销售的或者变相返本销售的方式，堵塞了这一影响社会稳定的漏洞。目前在北京笔者还未曾听说过哪个项目采用这种销售方式。
二、所谓“售后包租”，就是开发企业将所售商品房出售给购房者，但购房者并不实际占用该房，而是交由开发企业或其委托的管理机构租用该房屋用于经营，并由其向购房者支付房租的一种销售方式。有的购房者主要用该租金来归还银行贷款。这种销售方式的弊端之一是法律关系比较复杂，涉及两个以上法律关系；之二是易被不法开发企业利用，违反《反不正当竞争法》进行不正当竞争。如果经营该房屋未取得预期经济效益，则会引起连锁反应：承租人无力经营，购房者的租金得不保证，很可能导致无法偿还银行贷款，购房人的各项期得利益也化为化为乌有，以致于产生购房合同纠纷、按揭贷款合同纠纷、委托合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等，引起社会秩序混乱。这种销售方式的弊端也是显而易见的。但《办法》并没有禁止已竣工商品房的售后包租的销售方式。
三、开发企业为了形象地宣传自己的产品、吸引购房者的注意力，有时对期房项目设立样板房，以激起购买者的购房欲望，但实际情况往往与购房者的美好憧憬大相径庭。原因在于开发企业样板房质量、所用设备及装修、装饰都是经过精心设计施工的，用料及设备考究，力求达到完美，各种装饰也起到了锦上添花的作用。但房屋交付时一般都没有装饰，有的设备材料标准低于样板房，这样实际交付的房屋在购房者心中自然打了折扣，引起纠纷也在所难免。为了避免出现此类纠纷，《办法》中强令开发企业做出说明，说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准与样板房是否一致。这条规定实际上是落实了《中华人民共和国消费者权益保护法》中有关消费者知情权的相关规定。如果开发企业剥夺了购房者的知情权，开发商应承担谛约过失责任。
刘桂林律师13611194798 曹岩律师13301080586
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